Da necessidade da anuëncia do cojunge na venda do imóvel.

Prezados leitores este tema  é por demais importante.

 

O contrato de compra e venda é um negócio jurídico, que em muitos casos precede a feitura da escritura pública, esta é  documento essencial para obter-se o registro da propriedade na matricula do imóvel. A escritura pública é documento feito no cartório de notas que será levada a registro no cartório de registro de imóveis, estes atos são solenes e são aquisitivos de propriedade.

 

Mister esclarecer que imóveis avaliados até trinta vezes o salário –mínimo  vigente no país não dependem de escritura publica, a ser lavrada em cartório , conforme reza o artigo 108 do Código Civil.

...”Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição , transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País....”

 

Para outorga da escritura em regra exige-se anuência do marido ou da esposa. Atualmente, segundo informa artigo 1647 do Código Civil, que trata da outorga uxória deixa claro não ser mais exigido a anuência de um dos cônjuges no caso de haver casamento com separação absoluta de bem e no regime de participação nos aquestos, artigo 1645 do codex civil.

 

 

...Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I- alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

II- pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;

III- prestar fiança ou aval;

IV- fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação,...”

 

...”Art. 1.656. No pacto antenupcial, que adotar o regime de participação final nos aqüestos, poder-se-á convencionar a livre disposição dos bens imóveis, desde que particulares...

 

Verifica-se, portanto, que existem algumas necessidade solenes  que devem ser respeitadas , ou seja previstas em lei para serem obedecidas.

Como o direito vive em busca de estar sempre atual, uma vez que ele é o grande pacificador dos conflitos da vida em sociedade, uma questão que é muito atual trata-se da união estável, ou seja, um casal em união estável , quando pretendem vender um imóvel deverão também estar obrigados a outorga uxória. Mister esclarecer que não existe lei que obrigue no caso da união estável a participação de ambos os cônjuges no ato da escritura, inclusive não será ato nulidade se terceiro de boa-fé adquirir imóvel , onde apenas um dos cônjuges anui na escritura. O terceiro de boa-fé é aquele que não tinha conhecimento do fato.

Vide jurisprudência sobre o assunto:

...”EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO - UNIÃO ESTÁVEL NÃO DECLARADA - VENDA DE BEM IMÓVEL A TERCEIRO DE BOA-FÉ - INEXISTÊNCIA DE HIPÓTESES DE INVALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO - INEXISTÊNCIA DE NULIDADE.1- Ainda que seja possível vislumbrar pelas provas carreadas a existência de União Estável entre apelante e primeiro apelado, a venda de bem imóvel a terceiro de boa-fé não é nula, tendo em vista que a lei não exige a outorga uxória da companheira.2 - Não provadas nenhuma das hipóteses de invalidade do negócio jurídico, previstas nos arts. 166 e ss, do CC 2002, não há nulidades a serem declaradas...

Inicialmente, cumpre ressaltar que, caracterizada a união estável, nascem direitos e deveres para os companheiros, como no casamento, gerando reflexos para a vida pessoal e patrimonial dos conviventes.

A Lei nº 9.278/96, em seu artigo 5º, estabelece que os imóveis adquiridos na constância da união estável e a título oneroso são considerados fruto do trabalho e da colaboração comum, passando a pertencer a ambos os companheiros, em condomínio e em partes iguais, desde que não exista contrato escrito que disponha de forma diversa.

Como conseqüência, os bens dos companheiros são divididos em partes iguais, ainda que adquiridos por um só dos conviventes.

Assim é que a apelante propôs uma ação declaratória de união estável com partilha de bens e, na contestação (ff. 17/30 dos presentes autos), o primeiro apelado apresentou a defesa, confirmando a existência da alegada união estável e listando os bens a serem divididos, dentre os quais incluiu o imóvel da Rua Amarantino Vieira da Costa (f. 20), que é o objeto desta ação declaratória de nulidade.

Ora, ainda que não houvesse a ação pendente de reconhecimento da união estável entre a apelante e o primeiro apelado, a nulidade pretendida nestes autos não pode ser declarada, pois a lei não exige outorga da companheira para que seja vendido bem imóvel...”

 

Ademais, com a leitura do artigo 1647 não existe menção a  união estável, a meu ver este artigo encontra-se defasado da realidade da sociedade, e deverá ser adequado, pois se em união estável o regime é o da separação parcial de bens, me parece muito mais justo que o artigo 1647 aborde  questão relativa ao tipo de sociedade conjugal que desfruta a família, pois, é  nítido que hoje quem vive em união estável e reconhecido como entidade  família, não poderia ser diferente,  logo, como o artigo tem como fundamento a proteção da propriedade enquanto bem familiar ele de fato esta  ultrapassado, e  não atende as necessidades da sociedade atual. Acredito que em breve deverá ser alterado expandido-se em abrangência a união estavel.  

 

Diante do quadro atual , e nos  casos práticos que temos no escritório, a melhor  atitude ainda é que em caso de união estável, ambos participem da venda, o proprietário (que detém a  titularidade da propriedade na escritura) e companheiro(a).  Recomendo , inclusive a meus clientes que compram de pessoas que se declaram solteira que verifiquem se não existe escritura pública de união estável registrada em cartório , e ainda aconselho a declaração por escritura  publica de que não esta em união estável, Isto poupa, problemas futuros de ambos os lados comprador e vendedor. Afinal é muito chato comprar um imóvel e depois ser vitima de uma ação anulatória, assim como todas as atividades profissionais, o profissional do   direito também  deve orientar seus clientes a ter  atitudes preventivas.

 

Lembro sempre que  a escritura pública é negócio jurídico solene , que se não registrada representa direito pessoal, obrigacional  e  portanto somente após o registro na matricula do imóvel  e que nasce o direito real.

 

Continuando o assunto ,  outra questão é da venda  de imóvel recebido  por herança.Como fica será necessário a anuência do cônjuge .  A questão resolve-se analisando o artigo 1659 e o 1648:

 " artigo 1659 , Excluem-se da comunhão:


I - os bens que cada cônjuge possuir ao casar, e os que lhe sobrevierem, na constância do casamento, por doação ou sucessão, e os sub-rogados em seu lugar;"

 É o que informa o art. 1.647 do mesmo CC:

"Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis
;"
 

Por outro lado caso o cônjuge  não autorize a venda, injustificadamente,  o art. 1.648 resolve a questão

: "Cabe ao juiz, nos casos do artigo antecedente, suprir a outorga, quando um dos cônjuges a denegue sem motivo justo, ou lhe seja impossível concedê-la".

Ademais, é importante frisar o que reza o art. 1.649 que

... "A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessário (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal"...

 

Portanto, a quem compra ou quem vende um imóvel é importante tomar estes cuidados que na realidade são importantes para o sucesso do negócio de  compra e venda. Logo você tem direitos dentre eles de exigir que a venda ocorra dentro do que reza a lei pátria sobre o assunto.

Um grande abraço e até mais.

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