Pergunta sobre imovel não entregue no prazo

Respondendo pergunta:

Imóvel com entrega atrasada

O Senhor Carlos , afirma que  celebrou contrato de compromisso de compra e venda de unidade condominial de apartamento em construção que deveria ter sido entregue, segundo o contrato, em abril de 2011.

 

Informa ainda que existia uma  cláusula que prorroga o prazo de entrega em cento e oitenta dias, e portanto , seu  imóvel deveria ter sido entregue em outubro do mesmo ano, ele acaba informando que até a presente data o imóvel não foi entregue. E pergunta o que fazer?

Resposta:Como advogada informo que me parece útil o ajuizamento de uma ação.

Todo contrato, seja celebrado pela lei civil,  seja celebrado sob a lei do consumidor, tem como principio norteador a boa fé dos contratantes.

 

Portanto resta evidente é logico que  o adquirente tenha como expectativa  que o prazo de construção da obra, definido incorporadora, seja cumprido.

Ainda hoje  infelizmente tem se verificado um  atraso sistemático das construtoras que através de propaganda alardeia o prazo de entrega e depois não o cumpri.

Nosso tribunais já criaram jurisprudência (julgamentos sobre o tema) que de forma remansosa , repetitiva e clara informa que a justificativa de  mão de obra escassa não justifica o atraso e inclusive é consequência da forma como as  construtoras se posicionam diante do aquecimento do mercado imobiliário , lançando inúmeros empreendimentos se preocupando mais com a venda em si , ou seja aproveitar o momento do que se de fato vão conseguir cumprir cronogramas. As construtoras de forma massiva tem todas as etapas da construção terceirizadas ou seja não contam com um staff de profissionais seus , fazem o lançamento vende prazos de entrega e depois procuram os profissionais , isto com raras exceções .

 

A escassez de mão de obra ,  falta de materiais , muita chuva  e etc  não podem ser considerados como caso fortuito ou de força maior, a justificar o atraso na entrega da unidade vez que são questões previsíveis, ademais, são circunstâncias que se inserem nos riscos inerentes à sua atividade lucrativa , sem que possam ser classificadas como fatos a ensejarem a exclusão da correspondente responsabilidade civil.

Doutrinadores assim ensinam:

WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO:"resulta a força maior de eventos físicos ou naturais, de índole ininteligente, como o granizo, o raio e a inundação". Para sua configuração, contudo, "exigem-se os seguintes elementos: a) o fato deve ser necessário, não determinado por culpa do devedor ...; b) o fato deve ser superveniente e inevitável ...; c) finalmente, o fato deve ser irresistível, fora do alcance do poder humano" (Curso de Direito Civil, 4º vol., Direito das Obrigações, 1ª parte, 17ª ed., Saraiva, págs.331 e 332).

CLAUDIO LUIZ BUENO DE GODOY:força convir ostentar-se de todo equânime a disposição de que quem cria risco a outrem com sua atividade, daí tirando qualquer proveito, não necessariamente econômico, seja por ele responsabilizado” (Código Civil Comentado, Editora Manole, página 765).

 

Não tendo  ocorrido qualquer fator de causa fortuita ou forca maior , é direito do consumidor receber um ressarcimento pelo atraso, que chamamos de lucros cessantes , decorrentes da não fruição do imóvel durante o período da mora da vendedora, pelo descumprimento da obrigação contratual.

 

Entenda-se que a presunção de prejuízo é matéria dominantemente aceita pelos tribunais:

 

A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador,cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes” (STJ, AgRg no REsp 1.202.506/RJ, 3ª Turma, Rel. SIDNEI BENETI, j. 07/02/2012).

 

VOTO Nº: 34442

APELAÇÃO Nº 0033264-54.2012.8.26.0562

COMARCA: SANTOS

APELANTES: JULIANO DANIEL BERTHOLDO E CARLA MACHADO BERTHOLDO

APELADO: CONSTRUTORA TENDA S/A

Apelação. Ação de reparação por danos materiais. Danos emergentes. Compra de imóvel “na planta”. Relação de consumo configurada. Tolerância de 180 dias de atraso no processo construtivo. Na pendência da mora, responde a requerida pelos danos emergentes e/ou lucros cessantes e pela multa moratória. Houve acordo firmado entre autor e réu em relação ao pagamento de multa contratual. Acordo válido. Não houve a assinatura da cônjuge varoa, porém não houve nenhum prejuízo demonstrado. Art. 1642, VI, do CC. Não há enquadramento em nenhuma das hipóteses do art. 1647 do CC. As disposições do instrumento apenas abrangem a multa e não incluem danos emergentes. A ré tem responsabilidade de reparar os gastos com locação e juros de obra pagos à CEF. Não há provas quanto à lesão moral alegada. Recurso provido em parte.

 

Voto nº 18969/TJ – Rel. Alvaro Passos – 2ª Câmara de Direito Privado Apelação cível nº 0044366-98.2008.8.26.0405

Apelante: NEY YUZO OGAWA

Apelados: COOPERATIVA HABITACIONAL NOSSO TETO E OUTRO

Comarca: Osasco 5ª Vara Cível

Juiz(a) de 1º Grau: Manoel Barbosa de Oliveira

EMENTA

LEGITIMIDADE “AD CAUSAM” Demanda proposta em face da empresa Paulicoop, responsável pela atuação conjunta no mercado com a corré Cooperativa Habitacional Nosso Teto Legitimidade passiva Configuração Preliminar rejeitada - Recurso parcialmente provido.

Sentença parcialmente reformada Recurso parcialmente provido.

 

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Atraso na entrega do imóvel Ocorrência Lucros cessantes Cabimento Pedido de aplicação de multa contratual às demandadas inadimplentes, por analogia Acolhimento Possibilidade Equilíbrio entre as partes Necessidade Relação consumerista Caracterização Aplicação do danos moraisOf

 

APELAÇÃO CÍVEL Compromisso de compra e venda de imóvel Ação

indenizatória Atraso na entrega da obra Cláusula de tolerância que, quando claramente redigida e aceita pelos consumidores, não é ilegal Imóvel não entregue mesmo após aquele período Escassez de mão de obra não é causa excludente da responsabilidade da construtora, pois se configura como fortuito interno, inerente à atividade desenvolvida Lucros cessantes estabelecidos em percentual do valor do contrato e devidos a cada mês de atraso Corretagem paga à empresa diversa da ré e prevista contratualmente não deve ser devolvida Danos morais inocorrentes Sucumbência recíproca Sentença mantida Recurso desprovido. (Apelação n°. 0122412-07.2012.8.26.0100 - Rel. Ferreira Alves - 2ª Câmara de Direito Privado - Julgado em 03.09.2013).

 

Apelação Nº 0181768-30.2012.8.26.0100 Comarca: São Paulo

Apelante: Maxcasa Iv Empreendimentos Imobiliários Ltda

Apelados: Robério Viana da Silva e Raquel da Cruz Viana

Juíza sentenciante: Adriana Cardoso dos Reis

Voto nº 7923

Indenização por danos materiais e morais. Instrumento particular de promessa de venda e compra de unidade autônoma. Atraso na entrega do imóvel. Cerceamento de defesa não caracterizado, vez que o Juiz é o destinatário da prova e os autos já se encontravam suficientemente instruídos a possibilitar a formação da convicção do Julgador. Excesso de chuvas que não pode ser considerado como causa suficiente a justificar atraso na entrega do imóvel, já considerado o prazo dilatório. Escassez de mão de obra e materiais que não podem ser considerados como casos de força maior ou caso fortuito. Lucros cessantes que são devidos pela ausência de fruição do imóvel. Precedente jurisprudencial. Data do “habite-se” que não pode ser considerada como termo final da indenização por lucros cessantes, vez que esta pressupõe a efetiva utilização do imóvel, que ocorrerá com a entrega das chaves. Dano moral caracterizado e fixado em R$ 13.560,00 mantido, vez que o imóvel já se encontrava quitado. Adequação apenas quanto à incidência dos juros moratórios que fluem a partir da citação. Não aplicação dSúmula 54 do STJ, por não se tratar de responsabilidade extracontratual. Sentença mantida. Preliminar rejeitada e recurso não provido, com observação.

Diante do colocado resta evidente que se existe atraso na entrega de sua unidade imobiliária existe presunção de prejuízo ao adquirente do imóvel e portanto os lucros cessantes serão devidos.   

 

Espero ter respondido a pergunta grande abraço ,

 

Luiza Santelli Mestieri Duckworth




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