Pergunta frequente: Como fica o comprador de apartamento onde existe cessão de direitos?

Prezado leitor , a cessão de direitos nos contratos de compra e venda de imóvel , é fato do dia a dia negocial e deve obedecer as regras legais básicas.

 

Existe o cedente aquele que cede seu direito e existe o cessionário aquele que recebe o direito do cedente. Logo resta evidente que ele ira ocupar a posição negocial que antes era do cedente tanto em direitos como obrigações. Temos cessões onerosas e gratuitas.

 

Sobre cessão de direitos permita-me juntar  alguns ensinamentos.

 

Maria Helena Diniz ensina que:

 

"A transmissão das obrigações é uma conquista do direito moderno, representando uma sucessão ativa, se em relação credor, ou passiva, se atinente ao devedor, que não altera, de modo algum, a substância da relação jurídica, que permanecerá intacta, pois impõe que o novo sujeito (cessionário) derive do sujeito primitivo (cedente) a relação jurídica transmitida. A relação obrigacional é passível de alteração na composição de seu elemento pessoal, sem que esse fato atinja sua individualidade, de tal sorte que o vínculo subsistirá na sua identidade, apesar das modificações operadas pela sucessão singular ativa ou passiva. Juridicamente, portanto, suceder é colocar-se no lugar do sujeito de direito, ativa ou passivamente, uma outra pessoa, de tal forma que o direito deixe de integrar o patrimônio de um (cedente) para ingressar no do outro (cessionário). O ato determinante dessa transmissibilidade  das obrigações designa-se cessão, que vem a ser a transferência negocial, a título gratuito ou oneroso, de um direito, de um dever, de uma ação ou de um complexo de direitos, deveres e bens, com conteúdo predominantemente obrigatório, de modo que o adquirente (cessionário) exerça posição jurídica idêntica à do antecessor (cedente)"(in "Tratado teórico e prático dos contratos ", volume 5-5. ed. rev., ampl., e atual, de acordo com o novo Código Civil - São Paulo:Saraiva, 2003, p. 154).

 

Ademais, é pacifico o entendimento dos mestres   Clovis Bevilaqua e Maria Helena Diniz, em seus códigos comentados sobre o artigo 1072 (1916) e artigo 294 (2002), o terceiro alheio ao negocio firmado   tem o direito de opor suas exceções tanto ao cedente como a cessionário.

 

...”Observações -1  As exceções do devedor , quando se refiram ao crédito, permanecem as mesmas , antes e depois da cessão. .... e tanto podem ser opostas ao cedente como ao cessionário no momento em que lhe for noticiada a cessão...” “ Clovis Bevilaqua, Codigo Civil dos Estados Unidos do Brasil,  5ª tiragem , Edição Histórica, Editora Rio.

 

...”Direito de opor exceções. O devedor não perderá, com a cessão do crédito , o direito de opor ao cessionário as exceções que lhe competirem e as quais tinha contra o cedente no instante da notificação da cessão. Pode opô-las , tanto ao cessionário como ao cedente. .. Maria Helena Diniz, Código Civil Anotado, 11º Edição Revisada , Editora Saraiva, ano de 2005.

 

Ademais o artigo 1073 ( codex 1916) e artigo 295 (codex de 2002) rezam:

 

...” Na cessão por título oneroso, o cedente , ainda que não se responsabilize, fica responsável ao cessionário pela existência do crédito ao tempo em que lhe cedeu; a mesma responsabilidade lhe cabe nas cessões por titulo gratuito, se tiver procedido de má-fé. ...”

 

..”Observação- 1 O cedente responsabiliza-se pela existência do crédito alienado a título oneroso, porque por ele recebeu um equivalente. Cometeria um enriquecimento ilícito, se recebesse pagamento por aquilo que não tinha existência real.

 

 

 

..”A cessão produz efeitos entre as partes, ou seja , entre cedente e cessionário. O cedente, independentemente de declaração expressa, assumirá a responsabilidade perante o cessionário pela existência de crédito ao tempo em que lhe cedeu, se  tratar de titulo oneroso. ..... Se o cedente cedeu onerosa ou gratuitamente, de má fé , um titulo inexistente, deverá ressarcir o prejuízos causados ( RT 463:131, 427:205, 222:210, 218:216 e 107: 144) ...” Maria Helena Diniz.

 

 

Logo existe mudança quanto a pessoa de direito  e obrigações contudo não existe mudança do direito de pessoa terceira e alheia a cessao, os negocios juridicos devem ser seguros , portanto o  negociado  permanece inalterado e isto ocorre , devido a um dos principios  jurídicos regem os contratos , o  principio da segurança jurídica , desta forma fica preservado o direito de terceiros alheios a cessão que passara a valer contra o cessionário da mesma forma que valia contra o cedente.

 

Espero ter respondido a pergunta do Senhor Paulo F, aguardo a sua pergunta.

 

abraço.

 

Luiza S M Duckowrth




Comentários
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clelia barbosa da silva
26/11/2012 01:11:15
Boa noite! gostaria de saber como proceder no caso eu que vendi a casa, entreguei a documentação impecável para os novos proprietários á mais de 7 anos e eles não passam a escritura para o nome deles.já pedi várias vezes e eles se negam a fazer isso.

Fernando D.
03/12/2012 07:12:19
Prezada Clelia , neste caso , primeiro voce faz notificacao extrajudicial , feita por cartorio de notas e caso ainda assim eles nao passem o imovel para o nome , vocë deve entrar com uma acao de obrigacao de fazer escritura. abraco , Luiza

Barbara
22/03/2013 14:03:13
Boa Tarde O imóvel do lado da minha residência foi vendido e o comprador quer comprar o meu para assim construir nos dois terrenos 4 sobrados germinados e sua proposta foi de nos pagar com um dos sobrados germinados pronto! Pergunta a imobiliária irá preparar um contrato de compra e venda de imóvel e colocará que a forma de pagamento irá ser um dos imóveis que será construido no mesmo local, basta somente assinarmos esse contrato e registrar o mesmo em cartório ou devemos solicitar algo a mais para nossa garantia? Att,

Deassis
04/04/2013 00:04:01
Gostaria de saber como procedo em uma imóvel que meu pai já falecido vendeu a mais de 20 anos somente na boca e quero que regularizar diante dos proprietários

alysson
07/05/2013 21:05:54
Olá Dr. tenho um apartamento na planta quitado e entregue em março de 2011, estou morando desde essa época mas só esse mês a construtora me deu a autorização para transferência do imóvel. Estou negociando o apartamento e gostaria de saber: posso em vez de transferir para o meu nome fazer a cessão de direitos a título oneroso através de um contrato com o comprador(ele pagará à vista)? Preciso recolher o ITBI?

Fernando
17/05/2013 08:05:41
Prezados Doutores, estou comprando um apartamento de uma pessoa física, porém quando for passar a escritura ela será feita diretamente da construtora para mim. O imovel já está quitado. Não houve nenhum pagamento meu para a construtora. Como deverei declarar o imovel na DIRF de 2014? Antecipadamente agradeço.

Juliana Guimarães
16/07/2013 11:07:07
Bom dia, gostaria de saber se pode haver a alteração do cessionário no contrato de compra e venda firmado. Queremos economizar com as despesas de ITBI etc... agradeço antecipadamente.


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