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Os custos que se tem na compra de um imóvel

A sociedade em geral , em qualquer parte do mundo vive de forma organizada, por que existem leis que regulam a liberdade pessoal, de tal forma que os direitos de um não atinjam o do outro.

 

O direito de propriedade esta diretamente ligado a aquisição  de um imóvel, uma vez que existem procedimentos legais, obrigatórios e necessários, para que se efetue a transferência de propriedade de  um bem imóvel do vendedor para o comprador.

 

Na grande maioria dos casos, inicia-se a compra de um imóvel através de um instrumento particular onde serão definidos direitos e obrigações para o compromissário comprador e para o compromissário vendedor.

 

O termo compromissário é utilizado uma vez que pelo instrumento particular na verdade existe um compromisso de venda ou compra , logo, este contrato particular não opera a transferência do bem imóvel. A propriedade do bem imóvel  se transfere após a realização de uma escritura pública onde serão partes o(s) comprador(es) e o(s) vendedor(es), com o posterior encaminhamento desta escritura para ser levada a registro na matricula do imóvel , junto a cartório de registro de imóveis da circunscrição de localidade em que o imóvel insere-se.

 

Portanto, haverá o custo de escritura que será pago no cartório de Notas e depois esta escritura deverá ser levada a registro no cartório de Registro de Imóveis.

 

A escritura  de compra e venda será feita em um cartório de notas , e você deverá pagar o que se chama de emolumentos , uma parte deste dinheiro ficará com o cartório de notas e outra parte são impostos, existe uma tabela , ou seja todos os cartórios do Estado devem cobrar custos iguais , e estes custo são definidos por faixas de valores que será escriturado o imóvel    .

Os valores pagos para fazer uma escritura são nomeados  emolumentos  e são assim divididos , um valor será para o Tabelião, um valor será para o Estado, um valor para IPESP, um valor para o registro Civil , um valor para o Tribunal de Justiça e um valor para Santa Casa, e tudo somado será o valor que será pago pela escritura publica, paga no cartório de Notas.

Exemplificando para facilitar a compreensão.

O valor de uma escritura é tabelado, e como já dissemos ,  existem faixas de valores de imóveis nesta tabela,  exemplo: Um imóvel no valor de escritura de compra e venda de imóvel que vai de  R$  774.800,01 até R$ 1.182.299, 00  , terá um mesmo valor de escritura de R$ 3.569,07.

 

Exemplo imóvel no valor de R$  774.800,01 até R$ 1.182.299, 00   :

Você paga:

Tabelião: R$ 2.216,82

Estado: R$ 630,00

IPESP: R$  466,00

Registro Civil: R$ 116,67

Tribunal de Justiça : R$ 116,67

Santa Casa : R$ 22,17

Total de valor pago para uma escritura R$ 3.569,07.

 

Portanto , de custos de escritura você estará pagando entre 0,46% até 0,30% como custo de escritura pago no cartório de notas.

 

Já o custo de registro desta escritura, deverá ser pago no cartório de registro de imóveis, e é tabelado e também possui faixas de valores ,assim calculado:

 

Exemplo :

                                                 OFICIAL      ESTADO    CARTEIRA    REG CIVIL    T JUSTIÇA    TOTAL

774.800,01 até 968.500,00   1.532,54     435,57    322,64           80,66          80,66         2.452,07

 

Portanto verifica-se que será gasto mais 0,31% até 0,25% no registro de imóveis.

Haverá o custo de ITBI, que é um Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, imposto municipal  , ou seja cada município tem sua alíquota que varia de 0,5% a 4%. Em Ribeirão Preto o ITBI esta em 2%.

 

E preciso deixar claro que estamos apontando as situações genéricas e comuns, existem condições especiais para isenção de Imposto que não estão sendo abordadas.

 

Gostaria de deixar claro que estes valores serão pagos na medida em que forem ocorrendo , ou seja a escritura de compra e venda , será paga ao cartório de notas.  O registro da escritura será paga no cartório de registro de imóveis.  O ITBI, é emitido pela prefeitura , para tanto basta dirigir-se que é emitido um boleto para pagamento,  alguns cartórios já fazem este tipo de serviço o que poupa a ida a prefeitura para pagar o ITBI, algumas prefeituras já estão com este tipo de serviço informatizado.

 

Gostaria de informar ainda que , todo o imóvel tem sua matricula , que nada mais é do uma certidão de nascimento  deste imóvel .  Portanto , para o direito registral imobiliário, um imóvel sem registro é uma expectativa de imóvel, digo isto para os casos de imóveis comprados na planta, que abordaremos em matéria especifica. Por ora , gostaria de informar que antes de comprar um imóvel pronto usado ou novo, verifique  se quem esta vendendo é de fato o proprietário do imóvel , portanto, peça uma certidão de matricula atualizada do imóvel .

A todos aqueles que pretendem adquirir um imóvel parabenizo pela escolha de imóbiliárias credenciadas no Creci, onde os corretores possuam creci, uma vez que estas pessoas terão condições de atendê-lo com segurança e eficiência. Além disso , não deixe de procurar um advogado , uma vez que  a maior segurança do negócio jurídico evita possíveis situações desagradáveis e onerosas no futuro.

O CRECI SP é o Conselho Regional de Corretores de Imóveis, orgão que fiscaliza a atividade de compra e venda de imóveis.

Os Bens imóveis são registrados  por intervenção estatal , realizada pelo oficial do Cartório Imobiliário.O imóvel só poderá ser registrado no cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel . Os registros ocorrem na matricula do imóvel ( conhecida como certidão de nascimento do imóvel ) esta matricula terá um número único, onde constará a  descrição do imóvel de forma a  torná-lo  individualizado, sem possibilidade de ocupar espaço de outro imóvel, portanto, a descrição do imóvel vai defini-lo com suas qualidades próprias  , em seu espaço físico em sua titularidade e com ônus que por ventura sobre ele incidam.

 

Passos para efetuar-se um registro:

 

1-      Apresenta-se um título, que se pretende assentar na matricula do imóvel, calcula-se as custas, fornece-se documentos essencias ( ex: certidão positiva de Débitos com efeito de negativa,) e efetua-se o registro.

 

2-      Normalmente quando você apresenta um título para registro , você paga o valor do registro e recebe um protocolo, caso  o título não apresente nenhuma exigência e esteja acompanhado dos documentos  exigidos é feito o registro. Por outro lado ao apresentar seu protocolo do pedido de registro, este pode voltar com exigências, desde de um esclarecimento da forma como o imóvel  esta descrito na escritura , ao que consta da matricula, até documentos . Após o cumprimento das exigências do cartório apresenta-se novamente o título para que o registro seja efetuado.

 

Com a vigência da  lei nº 6.015 -73,  os antigos registros feitos por transcrição estão em desuso, em caso de haver   transcrição, assim que ocorrer um novo registro, esta transcrição deixará de existir sendo aberta uma matricula, logo, com o passar dos anos teremos todo o sistema registral  brasileiro, vinculado a matriculas.

 

O  ato do registro  imobiliário  é obrigatório ,  seu imóvel  sem registro estará na ilegalidade, e não haverá  registrado seu   o ato constitutivo de direito real sobre coisa alheia e o direito de propriedade imobiliária , oriundo de transação inter-vivos ou causa mortis que  só nascem com o registro na matricula do imóvel .

 

O serventuário do cartório de registro de imóveis via de regra não age ex-officio, recentemente, tive um caso interessante onde o serventuário verificou um erro de registro e realizou a retificação ex-officio, portanto ,me parece que em casos específicos o serventuário poderá atuar ex-officio.  Qualquer pessoa munida de uma escritura poderá requisitar o registro , contudo, como para o registro são necessários apresentação de documentos das partes que participaram do negócio jurídico que esta sendo registrado, algumas vezes não se opera o registro, ainda que exista escritura legitima por ausência de documento essencial. Como exemplo cito um caso recente onde exigiam-se documentos da empresa vendedora  e como esta não fornecia, tivemos que entrar com obrigação de registro de escritura sob pena de multa diária. Neste exemplo existia a escritura pública o que faltavam eram documentos essenciais , logo qualquer pessoa pode registrar uma escritura , contudo na prática , como são exigidos documentos esta possibilidade fica prejudicada. 

 

Portanto, prezados leitores ao comprar um imóvel procurem vincular o pagamento contra escritura de compra e venda, e efetuem o registro desta escritura na matricula do imóvel,a s escrituras de compra e venda são feitas no cartório de notas , e o próprio escrevente deste cartório poderá enviar sua escritura para registro do cartório de registro de imóveis, basta você pagar os custos do cartório de registro de imóveis.

 

Prezado leitor , para obter sua propriedade é necessário fazer uma escritura de compra e venda  ( Cartório de Notas) e registrar esta escritura na matricula do imóvel ( cartório de registro de imóveis) , estes atos são solenes e obrigatórios para aquisição da propriedade.

 

Caso você vá comprar parcelado o imóvel , ao menos vincule o ultimo pagamento contra escritura, aconselho também a pegar procuração de que quem esta vendendo o imóvel para você para representá-lo no ato da escritura.

 

Por ultimo uma breve menção existem locais que é necessário pagar laudêmio  um direito que pertencente a União (Brasil), quando da transferência dos direitos de ocupação ou foro de imóvel localizado em propriedades desta, como os chamados terrenos de marinha. Não é imposto nem tributo. É uma taxa cobrada na proporção de 2,5% a 5% do valor do terreno sempre que este passa por uma operação onerosa, como é o caso de compra e venda.

 Normalmente que paga a escritura , o registro e o laudêmio é o comprador, mas é possível acordar em contrato , ou escritura de forma divergente, porque o contrato faz lei entre as partes.

 

Já as pendencias que existam no imóvel anteriores a compra financeira ou atrasos financeiros que estiver no imóvel e responsabilidade do vendedor, neste caso ele deverá providenciar o pagamento das taxas deixando o imóvel livre para negociação, não é aconselhável comprar imóveis com pendencias de IPTU, laudêmio , uma vez que estas pendencias obstam o registro da propriedade.  Portanto, será importante fazer um estudo documental  do imóvel , que envolve a situação fiscal, de taxas , processual, condominial e documental , para que se verifique as pendencias e se for o caso descontar do valor de compra e venda. 

Por fim , normalmente existe a cobrança de corretagem que fica em torno de 6% do valor do imóvel e será pago pelo vendedor , mas também poderá ser pago pelo comprador se assim for combinado.

Friso que qualquer forma diferente de responsabilidade que não seja a padrão deverá constar do contrato particular ou de uma escritura publica.

Existe hoje a cobrança de uma taxa de SATI , que é ilegal e vem sendo cobrada em empreendimentos vendidos na planta.

 

O tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, decidiu que a taxa  Sati  (taxa de serviço e assessoria Técnica Imobiliária) e a comissão do corretor devem ser devolvidas em dobro ao consumidor, pois foram consideradas cobranças indevidas. Neste caso em especifico  os valores cobrados foram considerados abusivos e indevidos.

 

 

O código do consumidor garante devolução em dobro de cobrança indevida. Nunca se esqueça que você tem direitos e eles devem ser respeitados.

 

 

A taxa Sati, conhecida também como, Ati ou Assessoria Imobiliária, é uma  cobrança imposta ao consumidor no valor de  0,88% sobre o valor do bem imóvel, que as imobiliárias cobram  do adquirente do imóvel, para tal cobra-se os custos de assistência jurídica de  esclarecimentos, análise econômica e acompanhamento até a assinatura do contrato, entre outros serviços prestados que poderão ser diferenciados dependendo do caso.

 

 

Contudo, como o reza o  artigo 39, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), a prática de submeter o fornecimento do serviço relacionado a outro é pratica  abusiva. Ademais, é contrario  a lei não informar  claramente ao consumidor sobre a existência desta  da taxa no contrato, além  disso existe a óbice do  código de ética da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) uma vez que a corretora impõe um profissional contratado pela própria  corretora, e o assim não permite ao consumidor optar por um defensor independente . Ademais, existe uma clara oposição de interesses vez que a corretora normalmente é contratada com exclusividade pelo incorporador vendedor no novo empreendimento.

 

Grande abraço.

 

 

Luiza S.M.Duckworth




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