Esta devendo para a construtora e quer pedir a Rescisão do contrato de compra e venda ? Conheça seus direitos.

 

 

 

Prezados leitores ,

 

Estamos sendo procurados por pessoas que ficaram sem seus empregos diante da crise econômica é querem rescindir seus contratos de compra e venda de imóvel , e as construtoras não devolvem o valor pago. 

O Superior Tribunal de Justiça  reconheceu o direito do consumidor  que quer rescindir seu contrato de compra e venda de imóvel  na planta de receber o pagamento de uma só vez do que pagou para a construtora. O colegiado negou provimento a recurso da empresa por entender que é abusiva cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, independentemente de qual das partes tenha dado causa ao fim do negócio.

 

O juízo ponderou ser abusiva a cláusula que previa o reembolso das parcelas pagas apenas depois de finalizado o empreendimento e afirmou que a restituição seria devida "como forma de reestabelecer o equilíbrio jurídico-patrimonial entre as partes".

 

O relator do processo, ministro Luis Felipe Salomão, afirmou que a jurisprudência do STJ tem proclamado reiteradamente que é abusiva, por ofensa ao artigo 51, incisos II e IV, do CDC, a cláusula que prevê a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra. Conforme assinalou o ministro, na hipótese o vendedor poderá revender o imóvel a terceiros e, a um só tempo, auferir vantagem com os valores retidos - além da própria valorização do imóvel, como normalmente acontece.

 

"Se for mantida hígida a mencionada cláusula, o direito ao recebimento do que é devido ao consumidor fica submetido ao puro arbítrio do fornecedor, uma vez que a conclusão da obra é providência que cabe a este com exclusividade, podendo, inclusive, nem acontecer ou acontecer a destempo", salientou o relator

 

Vamos comentar , partindo da Ementa do julgado

 

EMENTA

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE

CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO

CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL.

DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR

PAGO. MOMENTO.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

2. Recurso especial não provido.

É abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e vendade imóvel  por culpa de qualquer dos contratantes. Assim, em tais avenças submetidas às regras do Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem dar causa ao desfazimento.

 

Independentemente de culpa o dinheiro deve ser devolvido. Logo se você comprou seu imóvel e não pode pagar mais, perdeu o emprego , ou teve qualquer outro problema você tem direito a rescindir o contrato e receber o que pagou de uma só vez em com pequenos descontos .

 

Daremos um exemplo abaixo:

 

1. O senhor João e a Senhora  Andrea ajuizaram ação em face de BBP - Incorporações e Construções Ltda., objetivando rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional, cumulada com pedido de restituição das parcelas pagas - deduzidos os valores aportados a título de arras -, bem como a declaração de nulidade de cláusula que previa a devolução do que foi pago, em caso de rescisão, somente após o efetivo término da obra.

O Juízo de Direito da 5ª Vara Cível da Comarca da Capital/SP julgou parcialmente procedentes os pedidos, deduzindo do valor a ser restituído apenas o que foi pago a título de arras.

Em grau de apelação, pretendeu a construtora ré a manutenção da cláusula contratual que determinava a restituição das parcelas pagas somente ao término do empreendimento .

Mas novamente em Grau de Apelação foi mantida a decisão de devolução imediata , deduzindo apenas o valor pago a titulo de arras.

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM NULIDADE DE CLÁUSULA E DEVOLUÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS ADIMPLIDAS.

PREVISÃO CONTRATUAL DE RESTITUIÇÃO SOMENTE AO FINAL DA CONSTRUÇÃO. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA. A RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMPLICA NA DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS EFETIVAMENTE ADIMPLIDAS. INTERPRETAÇÃO CONFORME O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. REEMBOLSO QUE SE IMPÕE COMO FORMA DE REESTABELECER (SIC) O EQUILÍBRIO JURÍDICO-PATRIMONIAL ENTRE AS PARTES. RECURSOCONHECIDO E DESPROVIDO.”

 

JÁ TEMOS MANIFESTAÇÃO DA DEFENSORIA PUBLICA NO SENTIDO DE DEVOLUÇÃO AO COMPRADOR DEVERDOR INADIMPLENTE DAS QUANTIAS PAGAS , COM O DESCONTO DOS CUSTOS COMPROVADOS DO VENDEDOR.

 

A Defensoria Pública da União (DPU) pleiteou seu ingresso como amicus curiae, pedido deferido. Opinou pelo "reconhecimento jurisprudencial da efetiva possibilidade de imediata restituição ao devedor inadimplente das parcelas quitadas à data da resolução contratual, monetariamente atualizadas, descontados os custos gerados ao credor/incorporador, desde que devidamente comprovados e estipulados de forma explícita, prévia e razoável no contrato"

 

O  Ministério Público Federal deu parecer :

 

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA ABUSIVA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE RESTITUIÇÃO IMEDIATA DE VALORES PAGOS PELOS PROMITENTES COMPRADORES À INCORPORADORA 1. Preliminar de questão de ordem. Imprescindibilidade de manifestação do Ministério Público Federal sobre o mérito do recurso especial repetitivo, dada a abrangência de seus efeitos e a circunstância de versar sobre direito do consumidor. Art. 543-C, § 5º, do CPC, arts. 3º, II, e 4º, parágrafo único da Res. 8/08-STJ, a par do art. 82, III, in fine, do CPC, c. c. o art. 5º, § 1º da Lei nº 7.341/85 e art. 5º, XXXII, da CRFB. 2. Mérito. Rescisão de contrato de promessa de compra e venda de empreendimento Imobiliário pelos promitentes compradores. Cláusula prevendo a restituição dos valores somente após a conclusão da obra.

Condição abusiva, declarada nula de pleno direito. Art. 51, II, IV e XV, do CDC. Desvantagem excessiva em prejuízo dos consumidores e enriquecimento ilícito da construtora, que, além de já haver retido o sinal (arras), poderá recolocar o imóvel à disposição do mercado imobiliário, de modo a capitalizar-se durante a construção. Precedentes. PARECER PELO CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO ESPECIAL”

 

A questão tratada nos autos transcende o interesse individual das partes,revelando-se com feição multitudinária, de acentuada relevância jurídica e econômica ebcom potencialidade de repetição em diversos outros litígios a envolver consumidor e construtora de imóveis.

 

O Código de Defesa do Consumidor descreve com fórmulas abertas as chamadas "práticas abusivas" e "cláusulas abusivas", lançando mão de um rol meramente exemplificativo para descrevê-las.

 

Daí a menção não exauriente contida nos arts. 39 e 51:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas [...];

[...]

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que...”

 

“Se bem analisada, a cláusula que posterga para o término efetivo da obra a devolução do que é devido pelo construtor parece abusiva mesmo no âmbito do direito comum, porquanto desde o Código Civil de 1916 - e que foi reafirmado pelo Código Civil de 2002 - são ilícitas as cláusulas puramente potestativas, assim entendidas aquelas que sujeitam a pactuação "ao puro arbítrio de uma das partes" (art. 122 do CC/2002 e art. 115 do CC/1916).... o direito ao recebimento do que é devido ao consumidor fica submetido ao puro arbítrio do fornecedor, uma vez que a conclusão da obra é providência que cabe a este com exclusividade, podendo, inclusive, nem acontecer ou acontecer a destempo...”

 

A Jurisprudência sobre o tema:

 

 

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE

COMPRA E VENDA. RESCISÃO. MOMENTO DE DEVOLUÇÃO DAS

PARCELAS PAGAS. DECISÃO MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS

FUNDAMENTOS.

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que

há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que

obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver

seu dinheiro,pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem

assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali

investido.

[...]

(AgRg no Ag 866.542/SC, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,

TERCEIRA TURMA, julgado em 04/12/2012, DJe 11/12/2012) ________________________ AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO

 

 

CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRESTAÇÃO PAGAS - DEVOLUÇÃO APÓS O TÉRMINO DA OBRA - ABUSIVIDADE -ACÓRDÃORECORRIDO EM HARMONIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE - LUCROS CESSANTES - NÃO COMPROVAÇÃO DO PREJUÍZO - RECONHECIMENTO - IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS -

INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7 DESTA CORTE - RECURSO IMPROVIDO.

(AgRg no REsp 1238099/SC, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA

TURMA, julgado em 26/04/2011, DJe 11/05/2011) ________________________ AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA

DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS SOMENTE APÓS A CONCLUSÃO DAS OBRAS - ABUSIVIDADE CONFIGURADA - INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83.

I - Há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que

obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver

seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem

assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali

investido.

[...]

(AgRg no REsp 1219345/SC, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA

TURMA, julgado em 15/02/2011, DJe 28/02/2011) ________________________

 

 

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE

COMPRA E VENDA. RESCISÃO. FUNDAMENTOS INSUFICIENTES PARA

REFORMAR A DECISÃO AGRAVADA.

[...]

3. Há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que

obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver

seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem

assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali

investido

4. Agravo regimental a que se nega provimento (AgRg no Ag 856.283/SC, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA

(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA,

julgado em 02/02/2010, DJe 25/02/2010) ________________________ Consumidor. Recurso especial. Rescisão de contrato de compromisso de

compra e venda de imóvel. Incorporadora que se utiliza de sistema de

'auto-financiamento'. Devolução das parcelas pagas pelo

promitente-comprador, já descontado o valor das arras, apenas após o

término de toda a construção. Aplicação dos princípios consumeristas à

relação jurídica. Irrelevância do veto ao § 1º do art. 53 do CDC. Análise prévia

do contrato-padrão pelo Ministério Público. Irrelevância.

[...] - Apesar do veto ao § 1º do art. 53 do CDC, o teor de tal dispositivo pode ser

depurado a partir dos princípios gerais do direito positivo brasileiro e doCDC.

Precedente: EResp nº 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro. - Há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que

obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver

seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem

assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali

investido.

[...]

(REsp 633.793/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,

julgado em 07/06/2005, DJ 27/06/2005, p. 378

 

 

Importante ressaltar o entendimento - segundo o qual os valores devidos pela construtora ao consumidor devem ser restituídos imediatamente à resolução do contrato - aplica-se independentemente se quem deu causa à resolução foi o comprador ou o vendedor.

 

Logo se perdeu seu emprego ou não deseja mais a compra , tem direito de pedir rescisão e ter a devolução das quantias pagas.

Abraço

 

Luiza Santelli Mestieri Duckworth




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