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Em caso de rescisão por culpa do comprador

 

Nossos Tribunais majoritariamente  aplicam em caso de rescisão por culpa do comprador do imóvel, que este pago aluguéis pelo período que utilizou o imóvel e este valor será descontado do que já foi pago pelo comprador, sempre com as devidas correções .

 

Recentemente tivemos uma decisão diferente , onde o juiz mandava que descontassemos 30% do valor paga em caso de rescisão por culpa do comprador, isto não nos pareceu apropriado uma vez que o comprador pode ficar por anos no imóvel , e os 30% não representar o que teria pago se estivesse alugando o imóvel , portanto, nos parece que pagar um valor a título de aluguel pela utilização do imóvlel nos caso da utilização ultrapassar mais de 5 anos , e o apartamento estiver sendo pago em 100 parcelas será uma situação mais justa .

 

Ademais, como sempre defendemos o caso juridico deve ser analisado em suas particularidades, diante da respeitável sentença recorremos, porque acreditamos que o pagamento de aluguel represente de fato um valor mais justo, do que a retenção de 30% do valor pago. 

 

 

..."

VISTOS. Cuidam os autos de ação de anulação de cláusulas contratuais,............. Em breve síntese, afirmaram os autores que, por instrumento particular, adquiriram dos requeridos direitos sobre imóvel em Praia Grande, bem devidamente descrito na inicial. Disseram, ainda, que por determinado período conseguiram cumprir rigorosamente o ajustado, porém que o preço, parcelado, tornou-se praticamente impagável. Aduziram, por fim, que tal se deu em razão da forma de reajustamento das parcelas, juridicamente insustentável, vício que se repetiu em outra disposição do contrato, a atinente à rescisão. Pediram, com base nos argumentos alinhavados, a desconstituição dessas cláusulas, nos moldes especificados, com as conseqüências de estilo. Admitida a demanda, após emenda à inicial, e citados os requeridos, contestaram. Em resumo, afirmaram a validade do contrato e negaram o direito à revisão pretendida. Bateram-se pela improcedência (fls. 124-150). Réplica apresentada. Ordenada a especificação de provas, manifestou-se somente a parte passiva. Este é o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. O feito já se encontra suficientemente instruído, não havendo necessidade de se produzir outras provas, pelo que se conhece diretamente do pedido. A propósito, consigna-se que, conforme o disposto na legislação processual civil pátria, havendo nos autos elementos suficientes para formar o convencimento do julgador, terá ele o dever de antecipar a sentença, não a faculdade (cf. TJDF – APC 20030110222136 – 3ª T.Cív. – Rel. p/o Ac. Des. Benito Augusto Tiezzi – DJU 30.08.2005), e nessa hipótese não se poderá falar, igualmente, em nulidade por cerceamento de defesa (cf. TAPR – AC 0286704-5 – Londrina – 16ª C.Cív. – Rel. Des. Tufi Maron Filho – DJPR 22.04.2005). O caso é de procedência parcial. Com efeito, assentado que a relação jurídica objeto da demanda é de natureza civil, e que a controvérsia se resume à validade de disposições contratuais, perfeitamente possível a análise direta da pretensão, que, como adiantado, deve ser parcialmente acolhida. Não impugnado o instrumento contratual quanto à sua autenticidade, há que se perquirir apenas se, perante o ordenamento pátrio, sustentam-se as disposições questionadas, lembrando-se que a análise deve ser feita à luz da legislação civil, não da legislação protetiva do consumidor. No que pertine, em primeiro lugar, à forma de reajustamento das parcelas do preço do imóvel, tem-se que, pese o esforço dos autores, não há ilegalidade a ser reconhecida. Isso porque, maiores e capazes, as partes livremente optaram pela adoção do índice de correção monetária – Caderneta de Poupança – e do percentual de juros, inexistindo reparo a ser feito na pactuação, ainda que a mesma possa ter se mostrado, em determinado momento, menos vantajosa para os autores. A jurisprudência já teve a oportunidade de enfrentar a questão suscitada, a saber, a relativa à validade da adoção do índice básico da caderneta de poupança para fins de correção monetária. E o fez, como não poderia deixar de ser, admitindo-o, já que inexiste, realmente, vedação legal à sua utilização. Dentre outros, vale destacar o seguinte julgado: "Perfeitamente possível a pactuação do índice da caderneta de poupança, que engloba a taxa referencial, para atualização monetária. Contrato entre particulares, sem vinculação a qualquer instituição financeira, nem através de contrato de adesão que pudesse macular verdadeiras intenções de quem redigiu o documento. Tal modalidade de correção é utilizada, inclusive, pelos bancos em financiamentos para aquisição da casa própria, não podendo os promitentes vendedores serem responsabilizados pelo fato de as cadernetas de poupança serem remuneradas com base na variação da taxa referencial" (TJ-PR; ApCiv 395265-4; Ac. 6107; Foz do Iguaçu; Décima Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Lauri Caetano da Silva; Julg. 18/04/2007; DJPR 04/05/2007). Na mesma linha: "Compromisso de compra e venda de imóvel. (...). Juros remuneratórios na taxa de 1% ao mês em consonância com o art. 1º do Dec. Nº 22.626/63 (Lei de Usura) e correção monetária pelo índice de atualização de cadernetas de poupança, que foram livremente pactuados pelas partes. Manutenção. Cláusulas que obedecem aos ditames legais. Nulidades não configuradas" (TJ-PR; ApCiv 0616322-0; Londrina; Sexta Câmara Cível; Rel. Des. Sérgio Arenhart; DJPR 26/03/2010). De outra banda, agora quanto aos juros, por igual o trato é valido. Afinal, a posse do imóvel foi transmitida logo após a assinatura, e os juros decorreram do próprio financiamento do preço pelos vendedores/cedentes. Não bastasse, a cláusula impugnada está em consonância com o art. 406 do Código Civil, do seguinte teor: "Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional". Rejeitado, portanto, deve ser o pleito nesse particular. Finalmente, quanto à cláusula V, que trata das conseqüências jurídicas da rescisão contratual, tem-se que o mesmo não se verifica. A disposição realmente é ofensiva ao ordenamento positivo, em especial ao art. 413 do Código Civil, que dispõe: "A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio". Assim é que, diante da natureza do negócio imobiliário, não há sentido em, em caso de mora, exigir-se do adquirente, além de percentual do valor atualizado do contrato (30%), também "aluguel" indenizatório, desde a assinatura do ajuste. Nesse caso, a penalidade se tornaria desproporcional, até porque, mesmo tendo efetuado vários pagamentos, por meses a fio, o comprador teria que suportar aluguel desde a assinatura do instrumento, inclusive por período em que não estava em mora. Aceitável, destarte, a modificação judicial dessa cláusula, nos moldes do referido art. 413, com a fixação da penalidade no importe de 30% (trinta por cento) dos valores efetivamente pagos, montante que, de resto, tem sido determinado pela orientação pretoriana em casos análogos (cf. TJSP – AC 1.023.427-0 – São Paulo – 18ª CDPriv. – Rel. Des. Roque Mesquita – J. 08.02.2007). Essa retenção serve para satisfazer satisfatoriamente os interesses do vendedor, que, retomando o imóvel, poderá aliená-lo novamente. Ante o exposto, e pelo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido deduzido nesta ação, unicamente para modificar a cláusula V do instrumento particular, limitando a indenização dos contratantes inocentes, no caso de rescisão, à retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos pelos contratantes culpados, ficando preservados, ainda, os sub-itens "3", "4" e "5" da aludida disposição contratual. Reciprocamente sucumbentes, deixo de impor verbas a esse título. P. R. I. Praia Grande, 03 de janeiro de 2011. CÂNDIDO ALEXANDRE MUNHÓZ PÉREZ Juiz de Direito..."

Nunca se esqueça , você tem direitos e nosso escritório sempre irá buscar valer o seu direito.

 

abraços

 

Luiza S.M.Duckworth




Comentários
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ivanir
12/01/2013 11:01:51
quero resindir meu cotrato de compra de apartamento na planta, mas a cyrela construtora dis que nao faz


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