DESCONTO PROMOCIONAL COMO PRATICA ABUSIVA NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS E SUA NULIDADE.

 

 

 

DESCONTO PROMOCIONAL COMO  PRATICA NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA  DE IMÓVEIS E SUA NULIDADE.

 

PREZADOS LEITORES,

 

 

Vamos um caso de pratica abusiva  conhecido como desconto promocional.

 

Neste caso , a consumidora, com a   notícia de ausência do início das obras para entrega da unidade imobiliária no prazo originalmente ajustado entre as partes fez com que a onsumidora anuísse na celebração do instrumento particular de distrato da referida compra e no distrato foi  mencionado   documento, denominado "desconto promocional", e vinculou-se o crédito da consumidora à aquisição de outro apartamento da construtora e registrou-se a renuncia a qualquer tipo de indenização ou compensação.

 

Este outro apartamento possuía características muitos similares ao adquirido pela consumidora em data anterior, ocorre que o preço era bem maior, a consumidora não teve alternativa já que precisa do imóvel , pagou a diferença e foi buscar ressarcimento no judiciário e teve Indenização Material e Moral.

 

O que se nota é que de forma nitidamente abusiva a  construtora incorporadora  vinculou a compra da consumidora a um desconto promocional no qual ela poderia utilizar o credito do imóvel que havia sido vendido mas não iniciado , na compra de outro imóvel muito similar a dela , mas por um preço bem maior,  em nítida abusividade ao consumidor, o que torna esta tratativa nula de pleno direito com direito a ressarcimento da quantia referente a diferença entre o valor do primeiro imóvel adquirido e do que acabou sendo adquirido porque o anterior não havia sido construído. .  

 

Trata-se de prática flagrantemente abusiva e vedada pelo Código de Defesa do Consumidor, que seu artigo 51  reza:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais

relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor

por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem

renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o

fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser

limitada, em situações justificáveis;

II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos

casos previstos neste código;

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem

o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a

boa-fé ou a eqüidade;

 

 

Em um contrato consensual, a legislação vigente exige que tanto na celebração quanto na extinção do contrato, os contratantes observem os princípios da boa-fé e probidade.

 

O comando legal que rege a matéria, artigo 422 do Código Civil, dispõe que:

 

...”Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé>>>”

 

Cuida-se do postulado da boa-fé objetiva, que estabelece um padrão objetivo de conduta a ser seguido pelos contratantes, inserindo nas relações contratuais um componente ético, caracterizado pela exigência de um comportamento probo, leal e verdadeiro.

Frisa-se que cláusulas nulas de pleno direito podem ser alegadas a qualquer tempo, por qualquer pessoa, pois tratam-se de nulidade absoluta, ou seja matéria de ordem pública, assim não cabe nesse caso discutir sobre prescrição, uma vez que a nulidade absoluta pode ser alegada a qualquer tempo.

 

Vide o artigo 169 do Código Civil que afirma que negócio jurídico nulo não convalesce pelo decurso do tempo:

 

“Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nemconvalesce pelo decurso do tempo

 

Logo, ao impor ao consumidor que quitou sua unidade antes da cessão, novo preço, a sucessora-cessionária no empreendimento nitidamente estabelece obrigações consideradas iníquas, abusivas, que colocam o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou a equidade e ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence os contratos, se mostrando excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato e mais existe na atitude das empresas claramente um aproveitamento da sua condição de superioridade frente ao consumidor.

 

Data venia, revela-se extremamente lucrativo para as construtoras pura e simplesmente realizar distrato e devolver os valores pagos pelos consumidores em épocas na quais existe grande valorização imobiliária .

 

Desta forma é forçoso  concluir que as  construtoras/incorporadoras ao praticarem o chamado desconto promocional , conforme descrito, atuam   em desconformidade com as disposições do Código de Defesa do Consumidor, sendo necessário , no caso em aplicar tanto indenização material como moral.

 

Segundo  nos ensina Sérgio Cavalieri o dano material deve ser entendido como aquele que:

 

"... atinge os bens integrantes do patrimônio da vítima, entendendo-se como tal o conjunto de relações jurídicas de uma pessoa apreciáveis em dinheiro" . (Sérgio Cavalieri. Programa de Responsabilidade Civil. 2ª edição. Editora Malheiros. página 71)

 

 Na hipótese vertente, pretende a consumidora ser ressarcida do prejuízo material suportado, pois, o imóvel que a construtora lhe vendeu tinha um valor menor do que o imóvel que a construtora aplicou o desconto promocional e ofereceu como única hipótese de imóvel disponível , uma vez que a construção do que ela comprou não estava sequer iniciada.

 

Por conseguinte, forçoso concluir que o dano material, referente ao prejuízo suportado com a valorização do 1º imóvel, deve corresponder à diferença do valor que a consumidora foi obrigada a suportar.

 

Como se sabe, o dano moral tem origem na violação de direito de personalidade do ofendido.

 

Nesse sentido é o magistério de SÉRGIO CAVALIERI porquanto o renomado autor define o dano moral como:

A lesão a bem integrante da personalidade, tal como a honra, a liberdade, a saúde, a integridade psicológica, causando dor, sofrimento, tristeza, vexame e humilhação à vítima. (Sérgio Cavalieri. Programa de Responsabilidade Civil. 2ª edição. Editora Malheiros. página 74)

 

 

Dano moral, CAIO MÁRIO  DA SILVA PEREIRA nos ensina que:

 

O fundamento da reparabilidade pelo dano moral está em que, a par do patrimônio em sentido técnico, o indivíduo é titular de direitos integrantes de sua personalidade, não podendo conformar-se a ordem jurídica em que sejam impunemente atingidos. ("Responsabilidade civil", 9. ed., Rio de Janeiro, Forense, 2.001, p. 54)

 

PAULO LUIZ NETTO LÔBO, no qual este demonstra a estreita relação existente entre os direitos de personalidade e a indenização por danos morais:

 

A interação entre danos morais e direitos da personalidade é tão estreita que se deve indagar da possibilidade da existência daqueles fora do âmbito destes. Ambos sofreram a resistência de grande parte da doutrina em considerá-los objetos autônomos do direito. Ambos obtiveram reconhecimento expresso na Constituição brasileira de 1988, que os tratou

em conjunto, principalmente no inciso X do artigo 5, que assim dispõe:

 

"X - São invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito à indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação;" (...) Os direitos da personalidade, nas vicissitudes por que passaram, sempre esbarraram na dificuldade de se encontrar um mecanismo viável de tutela jurídica, quando da ocorrência da lesão. Ante os fundamentos patrimonialistas que determinaram a concepção do direito subjetivo, nos dois últimos séculos, os direitos de personalidade restaram alheios à dogmática civilística. A recepção dos danos morais foi o elo que faltava, pois constituem a sanção adequada ao descumprimento do dever absoluto de abstenção".

 

O mencionado jurista ainda nos lembra que para existência de dano moral basta a lesão de direito da personalidade, não havendo necessidade de comprovação de prejuízo e tampouco de fatores psicológicos dificilmente verificáveis no caso concreto:

 

Do mesmo modo, os danos morais se ressentiam de parâmetros materiais seguros, para sua aplicação, propiciando a crítica mais dura que sempre receberam de serem deixados ao arbítrio judicial e à verificação de um fator psicológico de aferição problemática: a dor moral. (...)

De modo mais amplo, os direitos de personalidade oferecem um conjunto de situações definidas pelo sistema jurídico, inatas à pessoa, cuja lesão faz incidir diretamente a pretensão aos danos morais, de modo objetivo e controlável, sem qualquer necessidade de recurso à existência da dor ou do prejuízo. A responsabilidade opera-se pelo simples fato da violação (damnu in re ipsa); assim, verificada a lesão a direito da personalidade, surge a necessidade de reparação do dano moral, não sendo necessária a prova do prejuízo, bastando o nexo de causalidade. (...) (LÔBO, Paulo Luiz Netto. Danos morais e direitos da personalidade. Jus Navigandi, Teresina, ano 8, n. 119, 31 out. 2003.)

 

Com efeito a consumidora foi submetida a uma  situação de impotência  se viu cobrada por um valor adicional indevido e se viu obrigada a aceitar proposta diferente da que originalmente tinha feito e contratado, em nítido desfavor a ela  . A lesão foi a sua integridade psicológica, causando dor, sofrimento, tristeza, vexame , impotência  e este sofrimento ligado a sua preparação psicológica de receber o imóvel e a surpresa negativa de que ele sequer havia sido iniciado, tudo isto enseja o dano moral.

 

Vide jurisprudência sobre o assunto:

 

 

 

 

 

 

 

 

Grande Abraço


Luiza Santelli Mestieri Duckworth

DESCONTO PROMOCIONAL COMO  PRATICA NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA  DE IMÓVEIS E SUA NULIDADE.

 

PREZADOS LEITORES,

 

 

Vamos um caso de pratica abusiva  conhecido como desconto promocional.

 

Neste caso , a consumidora, com a   notícia de ausência do início das obras para entrega da unidade imobiliária no prazo originalmente ajustado entre as partes fez com que a onsumidora anuísse na celebração do instrumento particular de distrato da referida compra e no distrato foi  mencionado   documento, denominado "desconto promocional", e vinculou-se o crédito da consumidora à aquisição de outro apartamento da construtora e registrou-se a renuncia a qualquer tipo de indenização ou compensação.

 

Este outro apartamento possuía características muitos similares ao adquirido pela consumidora em data anterior, ocorre que o preço era bem maior, a consumidora não teve alternativa já que precisa do imóvel , pagou a diferença e foi buscar ressarcimento no judiciário e teve Indenização Material e Moral.

 

O que se nota é que de forma nitidamente abusiva a  construtora incorporadora  vinculou a compra da consumidora a um desconto promocional no qual ela poderia utilizar o credito do imóvel que havia sido vendido mas não iniciado , na compra de outro imóvel muito similar a dela , mas por um preço bem maior,  em nítida abusividade ao consumidor, o que torna esta tratativa nula de pleno direito com direito a ressarcimento da quantia referente a diferença entre o valor do primeiro imóvel adquirido e do que acabou sendo adquirido porque o anterior não havia sido construído. .  

 

Trata-se de prática flagrantemente abusiva e vedada pelo Código de Defesa do Consumidor, que seu artigo 51  reza:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais

relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor

por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem

renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o

fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser

limitada, em situações justificáveis;

II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos

casos previstos neste código;

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem

o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a

boa-fé ou a eqüidade;

 

 

Em um contrato consensual, a legislação vigente exige que tanto na celebração quanto na extinção do contrato, os contratantes observem os princípios da boa-fé e probidade.

 

O comando legal que rege a matéria, artigo 422 do Código Civil, dispõe que:

 

...”Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé>>>”

 

Cuida-se do postulado da boa-fé objetiva, que estabelece um padrão objetivo de conduta a ser seguido pelos contratantes, inserindo nas relações contratuais um componente ético, caracterizado pela exigência de um comportamento probo, leal e verdadeiro.

Frisa-se que cláusulas nulas de pleno direito podem ser alegadas a qualquer tempo, por qualquer pessoa, pois tratam-se de nulidade absoluta, ou seja matéria de ordem pública, assim não cabe nesse caso discutir sobre prescrição, uma vez que a nulidade absoluta pode ser alegada a qualquer tempo.

 

Vide o artigo 169 do Código Civil que afirma que negócio jurídico nulo não convalesce pelo decurso do tempo:

 

“Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nemconvalesce pelo decurso do tempo

 

Logo, ao impor ao consumidor que quitou sua unidade antes da cessão, novo preço, a sucessora-cessionária no empreendimento nitidamente estabelece obrigações consideradas iníquas, abusivas, que colocam o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou a equidade e ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence os contratos, se mostrando excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato e mais existe na atitude das empresas claramente um aproveitamento da sua condição de superioridade frente ao consumidor.

 

Data venia, revela-se extremamente lucrativo para as construtoras pura e simplesmente realizar distrato e devolver os valores pagos pelos consumidores em épocas na quais existe grande valorização imobiliária .

 

Desta forma é forçoso  concluir que as  construtoras/incorporadoras ao praticarem o chamado desconto promocional , conforme descrito, atuam   em desconformidade com as disposições do Código de Defesa do Consumidor, sendo necessário , no caso em aplicar tanto indenização material como moral.

 

Segundo  nos ensina Sérgio Cavalieri o dano material deve ser entendido como aquele que:

 

"... atinge os bens integrantes do patrimônio da vítima, entendendo-se como tal o conjunto de relações jurídicas de uma pessoa apreciáveis em dinheiro" . (Sérgio Cavalieri. Programa de Responsabilidade Civil. 2ª edição. Editora Malheiros. página 71)

 

 Na hipótese vertente, pretende a consumidora ser ressarcida do prejuízo material suportado, pois, o imóvel que a construtora lhe vendeu tinha um valor menor do que o imóvel que a construtora aplicou o desconto promocional e ofereceu como única hipótese de imóvel disponível , uma vez que a construção do que ela comprou não estava sequer iniciada.

 

Por conseguinte, forçoso concluir que o dano material, referente ao prejuízo suportado com a valorização do 1º imóvel, deve corresponder à diferença do valor que a consumidora foi obrigada a suportar.

 

Como se sabe, o dano moral tem origem na violação de direito de personalidade do ofendido.

 

Nesse sentido é o magistério de SÉRGIO CAVALIERI porquanto o renomado autor define o dano moral como:

A lesão a bem integrante da personalidade, tal como a honra, a liberdade, a saúde, a integridade psicológica, causando dor, sofrimento, tristeza, vexame e humilhação à vítima. (Sérgio Cavalieri. Programa de Responsabilidade Civil. 2ª edição. Editora Malheiros. página 74)

 

 

Dano moral, CAIO MÁRIO  DA SILVA PEREIRA nos ensina que:

 

O fundamento da reparabilidade pelo dano moral está em que, a par do patrimônio em sentido técnico, o indivíduo é titular de direitos integrantes de sua personalidade, não podendo conformar-se a ordem jurídica em que sejam impunemente atingidos. ("Responsabilidade civil", 9. ed., Rio de Janeiro, Forense, 2.001, p. 54)

 

PAULO LUIZ NETTO LÔBO, no qual este demonstra a estreita relação existente entre os direitos de personalidade e a indenização por danos morais:

 

A interação entre danos morais e direitos da personalidade é tão estreita que se deve indagar da possibilidade da existência daqueles fora do âmbito destes. Ambos sofreram a resistência de grande parte da doutrina em considerá-los objetos autônomos do direito. Ambos obtiveram reconhecimento expresso na Constituição brasileira de 1988, que os tratou

em conjunto, principalmente no inciso X do artigo 5, que assim dispõe:

 

"X - São invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito à indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação;" (...) Os direitos da personalidade, nas vicissitudes por que passaram, sempre esbarraram na dificuldade de se encontrar um mecanismo viável de tutela jurídica, quando da ocorrência da lesão. Ante os fundamentos patrimonialistas que determinaram a concepção do direito subjetivo, nos dois últimos séculos, os direitos de personalidade restaram alheios à dogmática civilística. A recepção dos danos morais foi o elo que faltava, pois constituem a sanção adequada ao descumprimento do dever absoluto de abstenção".

 

O mencionado jurista ainda nos lembra que para existência de dano moral basta a lesão de direito da personalidade, não havendo necessidade de comprovação de prejuízo e tampouco de fatores psicológicos dificilmente verificáveis no caso concreto:

 

Do mesmo modo, os danos morais se ressentiam de parâmetros materiais seguros, para sua aplicação, propiciando a crítica mais dura que sempre receberam de serem deixados ao arbítrio judicial e à verificação de um fator psicológico de aferição problemática: a dor moral. (...)

De modo mais amplo, os direitos de personalidade oferecem um conjunto de situações definidas pelo sistema jurídico, inatas à pessoa, cuja lesão faz incidir diretamente a pretensão aos danos morais, de modo objetivo e controlável, sem qualquer necessidade de recurso à existência da dor ou do prejuízo. A responsabilidade opera-se pelo simples fato da violação (damnu in re ipsa); assim, verificada a lesão a direito da personalidade, surge a necessidade de reparação do dano moral, não sendo necessária a prova do prejuízo, bastando o nexo de causalidade. (...) (LÔBO, Paulo Luiz Netto. Danos morais e direitos da personalidade. Jus Navigandi, Teresina, ano 8, n. 119, 31 out. 2003.)

 

Com efeito a consumidora foi submetida a uma  situação de impotência  se viu cobrada por um valor adicional indevido e se viu obrigada a aceitar proposta diferente da que originalmente tinha feito e contratado, em nítido desfavor a ela  . A lesão foi a sua integridade psicológica, causando dor, sofrimento, tristeza, vexame , impotência  e este sofrimento ligado a sua preparação psicológica de receber o imóvel e a surpresa negativa de que ele sequer havia sido iniciado, tudo isto enseja o dano moral.

 

Vide jurisprudência sobre o assunto:

 

 

 

 

 

 

 

 

Grande Abraço


Luiza Santelli Mestieri Duckworth




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