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DA TUTELA ANTECIPADA PARA ENTREGA DAS CHAVES NA COMPRA DE IMOVEL NA PLANTA

TUTELA ANTECIPADA DE ENTREGA DE CHAVES NA COMPRA DE IMOVEL NA PLANTA.

 

 

A Tutela antecipada , como sempre defendo é um mecanismo muito eficiente a quem recorre ao judiciário, pois ,  muitas vezes , o que se precisa é que o judiciário atenda imediatamente ao pedido , e esperar representará um dano ao tutelado , ou seja aquele que faz o pedido .

 

Necessário dizer que para que se conceda a tutela antecipada deverá estar  presentes os  requisitos  previstos no art. 273, caput, I, do Codex Processual Civil.

 

Art. 273. O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e: (Redação dada pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994)

 

I - haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação; ou (Incluído pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994)

II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório do réu. (Incluído pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994)

§ 1o Na decisão que antecipar a tutela, o juiz indicará, de modo claro e preciso, as razões do seu convencimento. (Incluído pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994)

§ 2o Não se concederá a antecipação da tutela quando houver perigo de irreversibilidade do provimento antecipado. (Incluído pela Lei nº 8.952, de 1994)

 

Ao formular o pedido de tutela antecipada para entrega das chaves , deverá existir um pressuposto de que por exemplo não foi cumprida a previsão inicial de conclusão da obra, prevista pela empresa,  mesmo se computado o prazo de carência e o consumidor já tenha pago quantia vultuosa a empresa , e claro que o imóvel esteja pronto.

 

 

Deverá existir o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação para o autor da ação  , consistente no fato real de que o  imóvel esta pronto ou estará ficando pronto  e o autor corre risco eminente de não receber a unidade pela qual já pagou vultuosa quantia. A tutela antecipada é urgente  , diante do nítido periculum in mora.

 

Mas porque o autor corre o risco de não receber sua unidade se já pagou vultuosa quantia?

 

Infelizmente o que se vê hoje no mercado imobiliário é construtoras impondo muitas vezes bancos para que o os compradores financiem por alienação fiduciária, ou ainda querendo cobrar multa de mora e juros pelo atraso quando foi a própria construtora que atrasou , ou seja o consumidor fica vulnerável e enquanto discute seu direito , seja administrativamente seja judicialmente, não recebe o imóvel uma vez que não concorda em pagar a parcela das chaves que esta calculada de forma errônea e prejudicial a ele consumidor.  

 

Ademais, corre o risco de a construtora rescindir o contrato e ele que aportou quantia vultuosa antes da entrega das chaves, corre o risco de perder seu imóvel e inclusive ser descontado do valor pago e receber a perder de vista, ou seja , são atitudes totalmente ilegais, abusivas e que infelizmente tem acontecido.  

 

Ademais, enquanto fica a discussão judicial , o imóvel que esta pronto fica abandonado , a construtora geralmente não paga condomínio e IPTU, duas dividas que levam o imóvel a leilão, logo o grande prejudicado é o consumidor , e como o judiciário já enxerga esta situação , mais e mais tutelas estão sendo concedidas. 

 

Vide jurisprudência sobre o assunto :

 

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - Ação de indenização por danos materiais e morais, c/c obrigação de fazer - Decisão que concedeu apenas em parte a antecipação de tutela pleiteada pela autora, indeferindo o pedido de pronta entrega da unidade autônoma por ela adquirida - Presença dos requisitos autorizadores à concessão da medida. (1) A despeito da discussão sobre a existência de um resíduo, verifica-se que a autora efetuou o pagamento de parcela significativa do débito, obtendo, inclusive, financiamento junto à Caixa Econômica Federal o que  implica, no mínimo, adimplemento substancial. (2) A discussão sobre a existência e exigibilidade do resíduo que não impede a imediata entrega das chaves do imóvel, a qual estava prevista para julho de 2010, com tolerância de 180 dias. Decisão Reformada - Recurso Provido” (TJSP, 3ª Câmara de Direito Privado, agravo de instrumento nº 0239212-30.2012.8.260000, rel. des. Egidio Giacoia, j. 5.2.2013 sem destaque no original).

 

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - 1. Agravo Regimental prejudicado, posto que julgado na mesma oportunidade do agravo de instrumento. 2. Compra e venda de imóvel - Obrigação de fazer - Entrega do bem, que se encontra pronto e acabado - Tutela antecipada concedida - Presença dos requisitos legais - Decisão mantida - Agravo Regimental Prejudicado. Recurso de Agravo de Instrumento Improvido.” (TJSP, 3ª Câmara de Direito Privado, agravo de instrumento nº 0434372-61.2010.8.26.0000, rel. des. Egidio Giacoia, j. 7.12.2010 sem destaque no original).

 

3ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Agravo de Instrumento nº: 0077456-75.2013.8.26.0000

Comarca: Ribeirão Preto

Agravante: Ribeirão Golf Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.

Agravado: Thiago Merenda

Interessado: Trisul S/A

Juiz de origem: Thomaz Carvalhaes Ferreira

VOTO Nº: 0041

AGRAVO DE INSTRUMENTO Ação de obrigação de fazer Cessão de promessa de venda e compra Insurgência contra decisão que antecipou os efeitos da tutela, determinando a entrega das chaves ao agravado antes da quitação Decisão parcialmente reformada.

1. Preliminar de preclusão: Inocorrência Primeira manifestação da agravante nos autos Apresentação de novos elementos ao MM. Juízo a quo, que manteve seu entendimento que difere do mero pedido de reconsideração (art. 273, §4º, CPC) Recurso conhecido.

2. No mérito recursal: Presença dos requisitos autorizadores da concessão de tutela antecipada (art. 273, CPC) Demonstrado o atraso na conclusão da obra e o perigo de rescisão contratual caso perdure a ausência de pagamento Adimplemento substancial do débito Ausência de perigo de irreversibilidade do provimento.

3. Levantamento: Depósito do valor incontroverso do saldo devedor Pedido de levantamento Possibilidade.

Agravo parcialmente provido.

 

Voto nº 16.293

Agravo de Instrumento nº 0105126-25.2012.8.26.0000

Comarca: São Paulo

Agravante: DANIEL BETTAMIO TESSER

Agravadas: LABRADOR INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. e OUTRA

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL TUTELA ANTECIPADA

 Atraso que autoriza o depósito judicial das prestações vincendas, bem como a imposição para que seja reembolsado o valor do aluguel Decisão reformada.

APLICAÇÃO DE MULTA DIÁRIA PARA GARANTIR A ENTREGA DO IMÓVEL EM PERFEITAS CONDIÇÕES....”

 

 

VOTO Nº 8045

..”Agravo de Instrumento nº 0206213-58.2011.8.26.0000

Comarca: São Paulo (41ª Vara Cível do Foro Central)

Agravante: Construtora Tenda S/A

Agravado: Antonio Fernando Braga de Freitas

Agravo de instrumento contra decisão que, nos autos da ação de obrigação de fazer, deferiu o pedido de antecipação de tutela para que o autor seja imitido na posse do imóvel. Compromisso de compra e venda. Entrega do bem. 1. Os elementos dos autos indicam que a demora na entrega da unidade, se deu em razão de pendências que devem ser resolvidas entre a ré e a Caixa Econômica Federal, o que é suficiente para reconhecer o direito do autor, que tem sido prejudicado.

2. Para o deferimento da antecipação da tutela é necessário que os elementos apresentados possam trazer a convicção razoável do direito alegado, o que ocorreu na hipótese.

Decisão mantida. Recurso não provido ...”

AGRAVO DE INSTRUMENTO n° 990.10.434372-0

AGRAVANTE: CONSTRUTORA TENDA S/A

AGRAVADO: ASSER DE FARIAS

COMARCA: SÃO PAULO

VOT O n° 10.177

AGRAVO DE INSTRUMENTO - 1. Agravo Regimental

prejudicado, posto que julgado na mesma oportunidade

do agravo de instrumento. 2. Compra e venda de imóvel -

Obrigação de fazer — Entrega do bem, que se encontra

pronto e acabado — Tutela antecipada concedida

Presença dos requisitos legais - Decisão mantida —

Agravo Regimental Prejudicado. Recurso de Agravo de

Instrumento Improvido.

Trata-se de agravo de instrumento tirado

contra r. decisão copiada a fls. 124 (autos principais fls. 107) que, em obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais, deferiu antecipação de tutela para determinar que a ré, no prazo de dez dias, providenciasse a entrega das chaves ao autor, sob pena de multa diária de R$ 200,00....”

 

Logo a condição básica é que o consumidor tenha pago um valor a considerável das parcelas do contrato,  que se entende pelo valor que é pago antes da entrega das chaves.

 

Ora se o    consumidor  sempre pagou em dia , tem todos os recibos do que pagou antes da chaves, e se a construtora faz um boleto da parcela das chaves onde imputa multa e juros , quando quem atrasou a obra foi ela , resta evidente que  o consumidor não tem outra alternativa senão discutir em juízo as cobranças indevidas , mas tem direito a pedir em tutela antecipada que se entregue as chaves.

 

Ora  pois, a construtora já atrasou na construção ou seja já esta prejudicando o consumidor, nada mais justo que entregue as chaves , e nada mais urgente também , resta evidente portanto, que o caso deve apresentar  verossimilhança para que a tutela antecipada seja deferida. Portanto, todo o conjunto probatório deverá ser esclarecido.  

 

A tutela antecipada nestes casos é mais do que necessária é urgente. Acreditamos que estamos a falar de prova inequívoca , ou seja  , incontestável e com um grau mais intenso de probabilidade da existência do direito.

 

A doutrina assim explica sobre afirmação verossímil, vide o que ensina em sua doutrina JOSÉ ROBERTO DOS SANTOS BEDAQUE:

 

 “versa sobre fato com aparência de verdadeiro. Resulta do exame da matéria fática, cuja veracidade mostra-se provável ao julgador. O juízo de verossimilhança sobre a existência do direito do autor tem como parâmetro legal a prova inequívoca dos fatos que o fundamentam. Embora tal requisito esteja relacionado com necessário à concessão de qualquer cautelar o fumus boni iuris , tem-se entendido que tais expressões não são sinônimas, pois prova inequívoca significa um grau mais intenso de probabilidade da existência do direito. Seria necessário, aqui, não apenas versão verossímil dos fatos, mas também a existência de prova apta a revelar o elevado grau de probabilidade da versão apresentada pelo autor” (Código de Processo Civil Interpretado, Coordenador Antonio Carlos Marcato, p. 796, ed. Atlas, 2004).

 

Segundo ensinamentos de NELSON NERY JÚNIOR e ROSA MARIA DE ANDRADE NERY: , nas ações inibitórias "a tutela específica pode ser adiantada, por força do CPC 461 § 3o, desde que seja relevante o fundamento da demanda (fumus boni iuris) e haja justificado receio de ineficácia do provimento final (periculum in mora). É interessante notar que, para o adiantamento da tutela de mérito, na ação condenatória em obrigação de fazer ou não fazer, a lei exige menos do que para a mesma providência na ação de conhecimento 'tout court' (CPC 273). É suficiente a mera probabilidade, isto é, a relevância do fundamento da demanda, para a concessão da tutela antecipatória da obrigação de fazer ou não fazer, ao passo que o CPC 273 exige, para as demais antecipações de mérito: a) a prova inequívoca; b) o convencimento do juiz acerca da verossimilhança da alegação; c) o periculum um mora (CPC 2731) ou o abuso do direito de defesa do réu (CPC 273 II)" - (in Código de Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante, RT, 9a ed./2006, nota 14 ao art. 461)

                                  

O consumidor poderá pedir na ação que os valores do contrato sejam depositados em juízo , sem qualquer multa e sem qualquer juros, só correção.  A correção nada mais é do que a atualização do valor monetário no tempo , portanto, não representa acréscimo.

 

Neste tipo de situação haverá uma autorização de depósitos em juízo e/ ou uma ordem para a construtora fornecer toda a documentação necessária para que se faça o financiamento, assim como que a construtora faça a emissão de boleto da parcela de financiamento sem cobrança de juros  ou multa .

 

Neste caso de necessidade de financiamento para o pagamento da parcelas das chaves , normalmente, pede-se que o boleto seja emitido com vencimento de 90 dias da ordem dada , pois ,um processo de financiamento bancário leva em torno de 90 dias para ser aprovado. Estamos imaginando financiamento por alienação fiduciária tido como o mais usado atualmente, por suas garantias. Inclusive já escrevemos matéria sobre o assunto.

 

Pois bem, a construtora poderá fazer o levantamento da quantia incontroversa e depositada em juízo , o que a tutela antecipada pretende é que o consumidor não fique em desvantagem diante da demora de nosso judiciário .

 

Como todos que trabalham diretamente no judiciário e eu enquanto advogado tenho obrigação de deixar muito claro a você leitor , nosso judiciário e muito eficiente e formado por pessoas altamente capacitadas que passam por um concurso seletivo de grande exigência . 

 

Sabemos que o números dos processos crescem em proporção muito maior que a contratação de novos juízes, o que acaba por tornar mais lento o judiciário , acrescido a isto temos , um código de processo civil ( que esta sendo revisto) , pois, bem, temos um código de processo civil que admit uma infinidade de recursos em prol de uma justiça justa, que na realidade acarreta , uma demora demasiada que contamina a credibilidade do judiciário.

 

Neste contexto a  tutela antecipada,  é um alivio ao direito e a expressão de uma justiça eficiente e reta.

 

Após , breve comentário sobre a justiça que se fez necessário , voltemos a tutela antecipada e o direito propriamente dito ,  neste caso,  não  se discute o  contrato do consumidor  e pretende-se  depositar os valores previstos em contrato e incotroversos , ou seja pretende-se cumprir tudo conforme foi acordado, já que o contrato faz lei entre as partes, portanto, nos parece que não haveria qualquer problema de levantamento dos valores depositados.

 

Por se tratar de montante expressivo a respeito do qual não paira controvérsia, e uma vez  que o magistrado  ordene para que seja entregue as chaves do imóvel em tutela antecipada ,  afigura-se possível que a  incorporadora vendedora ,  desde logo receba o valor, fazendo o levantamento .

Trata-se, com efeito, de providência que racionaliza a atividade jurisdicional eis que a controvérsia se cinge apenas à diferença entre o valor cobrado além do contrato que englobaria juros e mora , que seriam indevidos , já que o inadimplemento contratual é da construtora que atrasou a obra.

 

Diante do breve comentário sobre o assunto, esperamos ter respondido as perguntas de alguns leitores.

 

Grande abraço .

Luiza S.M.Duckworth.




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