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COMPRA E VENDA DE IMOVEL AD MENSURAM E AD CORPUS

Venda de imóvel ad mensuram x ad corpus.

 

A palavra é latim , mas é muito usada no meio jurídico inclusive é termo constante de vários contratos de compra e venda de imóveis.

Portanto, fique atento , para que não se torne vitima de seu desconhecimento.

 

Os significados:

 

Ad mensuram  é locução latina que significa por medida, logo, se você esta realizando uma compra e venda pelas metragens do imóvel , oque ocorre muito comumente nas vendas de imóveis na planta você estará realizando uma compra ad mensuram , em tese.

 

Ad corpus  é uma  locução latina que significa pelo todo , ou por corpo.  Logo na venda  e compra ad corpus , você esta comprando pelo todo , ou seja, pelo corpo integral do contrato e não pelas medidas .

 

Mas porque isto seria importante? Acredito na frase que só é digno de seus direitos quem os exige, ocorre que para exigir seus direitos é fundamental conhece-los .

 

Todos sabemos que na compra de um imóvel ,  a família depositará uma quantia vultuosa, que significa anos de economia , além de sonhos  , expectativas , e,  claro deposita-se nesta compra , a realização de ter um espaço para chamar de seu, sua casa própria.

 

A compra de um imóvel  é portanto muito importante e  fundamental na vida de um cidadão.

É estar atento ao contrato de compra e venda , e entender o significado de palavrinhas latinas como as que coladas  acima    irá lhe ajudar e muito a compreender seus direitos .

Compreender direitos significa   ter direitos , portanto , iremos tentar explicar de forma pratica, o assunto, daremos uma pitada de direito , e claro traremos algumas jurisprudências sobre o tema.

Usaremos exemplos práticos e fugiremos do linguajar “jurisdiquës”,  o que não significa que não a usemos ou que  não seja importante, ele é fundamental no direito , porque , muitas vezes resume a ideia,  mas, isto em um processo , em um livro de doutrina, mas em uma matéria informal , como esta , que será lida por quem não é da área , acredito que seja  dispensável usa-la por ser inoportuno , impor a quem não é da área a necessidade de recorrer a um dicionário .

 

Vamos explicar o assunto mediante um  exemplo, que inclusive resume uma pergunta feita com frequência , pela pessoas em geral. Teremos portanto um caso análogo aos milhares que povoam o judiciário  :

 

Paulo (nome fictício), vai a uma imobiliária  e após ver diversos imóveis , decide-se por comprar um imóvel de 5 anos, já usado , com duas vagas de garagens.

Paulo adorou  o imóvel , o ultimo imóvel que visitou , sua esposa também . Ambos se  encantaram com o tamanho , a vista , a claridade, o local , se encantaram com o que viram ,  o contrato é feito.

 O corretor de imóveis , através do jurídico da empresa ,  prepara o contrato.

O jurídico da imobiliária de forma cautelosa e correta de posse de uma matricula individualizada e atualizada do imóvel , descreve de forma detalhada o imóvel que esta sendo objeto do contrato de compra e venda, basicamente ele copia a descrição do imóvel . A matricula , é uma certidão expedida pelo cartório de registro de imóveis, onde constam toda descrição e todos os  dados do imóvel  , desde de o período de sua individualização , até o ultimo  registros e ou averbações .

Por exemplo na matricula  , estará descrito que o imóvel tem 200 metros de área útil, 2 vagas etc... que o primeiro proprietário foi Fernando  , que depois vendeu para Marcia etc....

O Instrumento particular e feito e assinado , e após a integralização total do valor de venda é feito uma  escritura, por um oficial de cartório de notas para ser levada a registro no cartório de registro de imóveis.    

Paulo e sua esposa , fizeram tudo da forma correta e já são   proprietários  do imóvel ,pois ,  após quitarem o imóvel  , fizeram a escritura, e  já registraram na matricula do imóvel.

Como já são os proprietários , decidiram  reformar o imóvel e  contratam uma arquiteta que ao medir todo o imóvel descobriu que o mesmo não tinha  200 metros quadrados e sim 180 metros.

Paulo , indignado e sentido enganado  procura um advogado e relata o acontecido , o objetivo de Paulo é  obter uma indenização ou um desconto no preço , contudo, para sua surpresa o advogado informa que a venda foi ad corpus e não ad mensuram e por isto, ele não teria qualquer direito a abatimento no preço, pois, o que ele Paulo comprou foi um todo e não uma medida .

Assim explica o advogado:

A metragem foi meramente elucidativa . Na venda ad corpus o bem é vendido como um todo, num corpo determinado, recebendo o preço pelo todo que o compõe, independentemente da medida da sua área.

Neste caso, porém, não há direito do compromissário comprador de reclamar uma  complementação de área ( o que neste caso seria impossível ) , nem mesmo um desconto no  preço, com devolução do foi  pago, proporcionalmente a diferença da metragem que não existe.

É que, verificando o comprador  que a área constante da matrícula é menor do que aquela efetivamente existente, neste caso não será possível  pedir compensação pecuniária porque, nos termos do artigo 500, § 3º do Código Civil, essa reivindicação não pode ser feita se o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

O que se privilegia e a verdade real , a intenção das partes ao realizar o negócio, e conforme se elucida pela  análise do caso , do  instrumento contratual, e todo o conjunto probatório, resta evidenciado que  a compra e venda do citado imóvel ocorreu como coisa certa, individuada, sendo apenas enunciativa a referência às suas dimensões.

 

Doutrina jurídica sobre o assunto

 

(...) “A venda se diz ad corpus quando a preocupação das partes é vender e comprar coisa certa e discriminada, na forma que existe objetivamente, sem que a circunstância de ter uma ou outra extensão constitua motivo de maior relevo na formação do consentimento. Nesses negócios entende-se que a referência à medida é meramente enunciativa, tendo por finalidade, apenas melhor caracterizar a coisa. Por essa razão, na venda ad corpus não se defere, ao comprador que verificou não ter o imóvel comprado a medida constante da escritura, qualquer ação contra o vendedor. E a regra se encontra no §3º do art.500, que, de fato, determina não caber ação ao adquirente, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa  referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda “ad corpus”. (RODRIGUES, Silvio, Direito Civil, v.3, fls.164/165, 24ª ed. rev., São Paulo, Saraiva, 2002) (Itálicos do autor, sublinhados nossos)

 A jurisprudência sobre o assunto :

 

Apelação Cível nº 0105827-74.2012.8.26.0100

Comarca de São Paulo Apelante: Samir Ibragim Mohamad Youssef

Apelados: Rodrigo Peres dos Santos Veiga e outro

Voto nº 12.644

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação quanti minoris .Imóvel com metragem menor que a negociada . Preliminar de cerceamento de defesa afastada Reconhecimento de venda ad corpus, e não ad mensuram Inexistência de direito ao abatimento proporcional do preço pago . Dimensão da área meramente enunciativa . Ausência de elementos que permitam concluir que o negócio foi realizado levando em conta sua metragem para fixação do preço Bem individualizado por suas características e confrontações - Hipótese do artigo 500, § 3º do Código Civil - Recurso desprovido.

 

VOTO Nº3505

Apelante: Açobril Comercial de Aço Ltda.

Apelado: Cláudio Nilson Licatti e Outro

Comarca: Penápolis 1ª Vara Judicial

Juiz: Guilherme Silveira Teixeira

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Pedido de abatimento de valor do preço combinado em razão de ser a metragem real menor que a descrita na escritura. Descabimento. Sentença de improcedência. Confirmação. Venda ad corpus. Autores que adquiriam imóveis certos e discriminados. Dimensões descritas apenas de forma enunciativa. Recurso não provido.

 

9134252-06.2008.8.26.0000 Apelação Relator(a): Luiz Ambra Comarca: Americana Órgão julgador: 8ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 23/11/2011 Data de registro: 29/11/2011 Outros números: 5707884200 Ementa: AÇÃO “EX EMPTO”. Compra e venda. Pedido de restituição das quantias pagas devido à metragem do imóvel não corresponder à área adquirida. Apelo contra sentença de improcedência. Alegação de culpa exclusiva da ré. Ofensa a boa-fé objetiva. Inocorrência. Escritura de compra e venda com cláusula “Ad Corpus”. Autores que efetuaram a compra de terreno com limites e confrontações conhecidos, sendo a referência às dimensões apenas enunciativa. Sentença mantida. Apelo improvido. 0000219-44.2004.8.26.0302 Apelação Relator(a): Paulo Alcides Comarca: Jaú Órgão julgador: 6ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 27/10/2011 Data de registro: 08/11/2011 Outros números: 990100205951 Ementa: COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. Ação para abatimento de preço. Negócio que se deu "ad corpus" compreensivo de corpo certo e individuado. Referência a metragem meramente enunciativa. Inadequação de pedido de resolução de contrato confirmada. Ausência de dano moral indenizável. Mantida a sentença de improcedência. RECURSOS DESPROVIDOS. 0003567-11.2003.8.26.0624 Apelação Relator(a): Neves Amorim Comarca: Tatuí Órgão julgador: 2ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 04/10/2011 Data de registro: 05/10/2011 Outros números: 4454034000 Ementa: Ação “ex empto”. Cerceamento de defesa Inocorrência. Pedido de abatimento de preço ou complementação da área em razão da metragem contida na escritura não corresponder à área do imóvel. Venda “ad corpus”. Autores que efetuaram a compra de terreno com limites e confrontações conhecidos, sendo a referência às dimensões apenas enunciativa. Sentença de improcedência mantida. Preliminar rejeitada. Recurso improvido.

 

 

A venda ad corpus restou clarificada , e utilizaremos do contraposto para explicar a  venda ad mesuram , com o  seguinte  raciocínio.

Na venda ad mensuram a fixação do preço se baseia na área do imóvel ; é uma situação comum por exemplo em lançamentos , ou compra de imóvel na planta, onde na  propaganda de venda do empreendimento deixou-se  claro, desde de o inicio, que o imóvel vendido terá uma área determinada e será construído em uma área determinada, ou seja vende-se um imóvel com base nas medidas, o comprador não compra um objeto pronto e  definido e sim uma ideia onde a metragem é o fator básico do interesse.

Vende-se ,portanto, uma coisa idealizada e entrega-se outra distinta da que foi idealizada, é nítido que o comprador neste caso , o consumidor foi enganado nítido, portanto, que deverá ter um abatimento no preço e inclusive uma indenização se houver comprometimento que gere este dano.

Vide jurisprudência sobre o tema.

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. VENDA AD MENSURAM. PREÇO ESTIPULADO POR METRAGEM. COMPLEMENTO DA ÁREA. RESCISÃO DO CONTRATO OU ABATIMENTO NO PREÇO.

 

I - TRATANDO-SE DE VENDA AD MENSURAM, O PREÇO DO IMÓVEL É DETERMINADO EM RAZÃO DA ÁREA, OU SEJA, ESTIPULADO POR MEDIDA DE EXTENSÃO. ASSIM, SE NÃO HOUVER CORRESPONDÊNCIA ENTRE A ÁREA EFETIVAMENTE ENCONTRADA E AS DIMENSÕES DADAS, O ADQUIRENTE PODE POSTULAR O COMPLEMENTO DA ÁREA, A RESCISÃO DO NEGÓCIO OU O ABATIMENTO NO PREÇO, EXCETO SE A DIFERENÇA ENCONTRADA FOR INFERIOR A UM VINTE AVOS (CC/1916, ART. 1136, CC/2002, ART. 500).

II - NEGOU-SE PROVIMENTO. UNÂNIME.,,,”

 

OMPRA E VENDA - VENDA AD MENSURAM - DIREITO DO COMPRADOR, E NÃO DO VENDEDOR DE ESCOLHER A MODALIDADE DE INDENIZAÇÃO - Comprovada a falta de área do imóvel, e sendo a venda ad mensuram, cabe ao comprador escolher, entre as alternativas previstas pela norma jurídica, a que mais lhe convier, a título de indenização, se ressarcimento era o que buscava. Inteligência do art. 1.136 do CC e art. 288 do CPC. Posição da doutrina. (TJRS - AC 590.011.755 - 3ª C. - Rel. Flávio Pâncaro da Silva - J. 05.04.90) (RJ 155/90)

 

COMPRA E VENDA AD MENSURAM - ART. 1.136 E SEU § ÚNICO, DO CC - ÁREA DE APARTAMENTO - A presunção estabelecida no parágrafo único do art. 1.136 do CC não é exaustiva, admitindo demonstração em contrário. Em conseqüência, possível é reconhecer-se que a referência a área não tem caráter meramente enunciativa mesmo quando a diferença não exceda a 1/20. Assim ocorre na compra e venda de apartamento, onde comumente a exatidão da área é condição do preço. (TJPR - AC 11.611-0 - 4ª C. - Rel. Des. Troiano Netto - J. 30.08.90) (RJ 175/81)

 

COMPRA E VENDA AD MENSURAM - Escritura que embora defina o imóvel vendido como certo, dispõe sobre sua medição, no que se verificou diferença superior a 1/20 da medida constante do documento. Incidência do § único do art. 1.136 do CC, corroborado pela prova colhida nos autos. (STJ - REsp 25.765-0 - TO - 3ª T. - Rel. Min. Cláudio Santos - DJU 26.04.93) (RJ 190/990).

 

VENDA AD MENSURAM X VENDA AD CORPUS - DIFERENÇA DE ÁREA SUPERIOR A 1/20 - AÇÃO EX EMPTO - Se o imóvel à venda, por edital, o é com medida certa e determinada e, ao depois de adquirido se constatar ser menor a área, com diferença superior ao limite previsto no art. 1.136, § único do CC, entende-se que foi alienado ad mensuram, não favorecendo ao vendedor a presunção juris tantum do citado dispositivo, estando ele, por isso, obrigado a completar a área faltante ou, não sendo possível, a abater o preço de venda ao adquirente. (TJMG - AC 27.822 - 1ª C. - Rel. Des. José Soares de Castro - J. 26.05.92) (RJ 183/69).

 

 

Este tipo de situação ocorre por exemplo quando a empresa incorporadora vende um imóvel e no decorrer da construção muda o projeto , gerando evidente prejuízo aqueles que adquiriram o imóvel  pelas características e medidas divulgadas e que depois foram alteradas.

A empresa incorporadora  ofertante esta obrigada a construir de acordo com a propaganda vinculada e com o contratualmente estabelecido , cabendo indenizar ou dar um abatimento do preço, no caso de mudança de projeto e diminuição de área respectivamente. O artigo 30 do Código do consumidor é claro , em informar que a propaganda vincula em obrigação quem dela se utiliza para vender um produto.

O imóvel é um produto , portanto , a incorporadora obriga-se ao que divulgar sobre este produto , inclusive , em abater do preço quando houver diferenças.   

 

Veja jurisprudência sobre o assunto.

 

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - INCORPORADORA QUE ALTERA O PROJETO CONSTANTE DE MEMORIAL DESCRITIVO SEM OBTER AUTORIZAÇÃO UNÂNIME DOS INTERESSADOS EM ASSEMBLÉIA - IMPOSSIBILIDADE - IRRELEVÂNCIA DO DECURSO DO PRAZO DE 15 ANOS DA ENTREGA DO PRÉDIO - 1. A autorização unânime dos interessados, prevista no art. 43, IV, da Lei nº 4.591/64, para que o incorporador possa alterar o projeto, deve ser obtida através do voto, em assembléia regularmente constituída. 2. Prescreve em vinte anos a ação para compelir a incorporadora a executar a obra prevista no memorial descritivo, que deixou de ser realizada sem a expressa autorização dos interessados. (TJPR - AC 39.249-2 - Ac. 11.517 - 2ª C. Civ. - Rel. Des. Negi Calixto - J. 16.08.95).

 

A venda ad mensuram exige prova inequívoca do que se alega, para que o desconto seja concedido , portanto, muito importante , guardar Folders de propaganda  entre outra coisas, qualquer documento que deixe claro que você adquiriu o imóvel  com tais medidas e características e por tais medidas e características.  .

Entendemos,  portanto, que  no caso das medidas serem divergentes neste caso o abatimento  no preço , é uma questão de justiça. Espero que tenha ficado claro a explicação, de um assunto complexo , mas que demos uma pinceladas para tirar as duvidas de alguns leitores.

 

Grande abraço , a todos.

Luiza S.M.Duckworth 




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