Compra de imóvel na planta dúvidas

Prezados Leitores,

 

Diante  da enormidade de lançamentos imobiliários, muitos clientes e leitores tem nos questionado sobre o tema , então preparei, uma pequena cartilha de pergunta e respostas, que responde a algumas dúvidas. Abordaremos aspectos da construção por conta e risco do incorporador, ou seja atividade lucrativa onde existe o incorporador-fornecedor e o comprador – consumidor. Como foram muitas perguntas dividimos em partes , ou seja esta é uma serie de 10 perguntas e respostas sobre o tema. 

 

1 – Como identificar  um lançamento imobiliário?

 

 

O lançamento imobiliário caracteriza-se  por disponibilidade a  venda de um empreendimento imobiliário, após o Registro de Incorporação , com todos os imóveis vendidos através de um planta, precedida de memorial descritivo de todos os matérias que serão utilizados na obra. Normalmente no  início das vendas tem-se  eventos, várias ações publicitárias, para atrair ao consumidores em potencial. Montam-se apartamento modelo com as medidas do imóvel a ser lançado , assim o consumidor tem noção mais precisa do apartamento que lhe será entregue na data prevista em contrato.

 

2- O que é uma incorporação imobiliária?

 

É uma atividade praticada por fornecedores de moradia, regida pela Lei nº 4.591-94, artigo 28, consistente em :

Atividade exercida com  o fim de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações , compostas por unidades autônomas, que podem ser nomeadas de apartamentos, casas, conjuntos comercias etc. Temos portanto, a incorporação vertical e horizontal.

 

A atividade da incorporação tem fins lucrativos. O incorporador portanto, irá obrigar-se como fornecedor diante dos compradores  das unidades autônomas que são consumidores, mediante um pagamento a vista ou parcelado. Sempre lembrando que o fornecedor -incorporador  vende um imóvel , ou seja uma expectativa de imóvel , com data para entrega, metragem , localização e todas as demais particularidades já definidas . A venda é feita mediante contrato, de compra e venda onde o imóvel é descrito. Via de regra utiliza-se   de publicidade e corretores para alavancar as vendas das futuras unidades. Portanto é o que chama-se venda de imóvel na planta, ou no lançamento.

 

2 –Pode o consumidor ter vantagens ao comprar um imóvel no seu lançamento? O que significa  pré-lançamento  ?

 

 

A principal vantagem  de comprar no lançamento, reside no fato de que o consumidor em alguns casos terá uma flexibilidade na planta, existe ainda a vantagem de existir vários imóveis a venda e logo o consumidor pode escolher o andar , face norte ou sul.  A vantagem também é que estas vendas via de regra  sempre dão a possibilidade de financiamento. E melhor que tudo isto,  o consumidor se programa para a data da entrega do imóvel , podendo inclusive já contratar toda a parte de decoração . 

No pré –lançamento é possível comprar com vantagem no preço , normalmente existe uma tabela mais favorável para este momento, onde inclusive são oferecidos os imóveis a investidores.

 

3 – Como é, e o que  exige-se para comprar um imóvel na planta?

 

 

O imóvel na planta , não esta pronto , ele é uma expectativa de imóvel num futuro onde a data é pré-definida.  Você ao comprar imóvel na planta terá de esperar a entrega do mesmo para poder usufruir.  Exige-se normalmente que faça-se uma ficha cadastral , um contrato é assinado e normalmente um sinal é pago.

 

 

4 – Como deve proceder para saber se é seguro comprar  um imóvel na planta?

 

 

A incorporadora  é quem esta lhe vendendo, ou ela esta utilizando-se de outra empresa. Muito importante, verificar a empresa que esta lhe vendendo. Hoje em dia é muito comum que grandes empresas montem empresas menores das quais são sócias majoritárias, logo em alguns casos a empresa vendedora não é conhecida  , contudo , caso você veja o contrato social da empresa verificará se existe uma outra empresa por traz. Aconselho a verificar a empresa que esta lhe vendendo e a empresa que é sócia majoritária desta que lhe venda.

 

Mas verificar aonde, primeiro uma pesquisa judicial, hoje temos empresas que atrasam por demais a entrega das unidades , assim você já fica ciente de que tipo de empresa esta lhe vendendo a unidade. Pesquisa nos cartórios também é aconselhável, a internet também é recomendada, coloque o nome da empresa e verifique se existe alguma noticia desabonadora.

 

Outra coisa muito importante, é verificar se a obra esta sendo construída  com  patrimônio de afetação, ou seja no registro da incorporação deve ser indicado que é obra com patrimônio de afetação, isto indica que todo o dinheiro dos compradores daquele empreendimento, só poderá ser usado na construção do empreendimento especifico, do contrário , você corre o risco de pagar seu imóvel e a construtora usar seu dinheiro em outro empreendimento.

 

A lei que rege patrimônio de afetação é a Lei 10.931 de 2 de agosto de 2004, esta lei acrescentou dispositivos na Lei 4.591-1964.

 

Basicamente com patrimônio de afetação o incorporador separa o terreno e os direitos de construção que este terreno esta vinculado, objetivando exclusivamente  que os dinheiro dos adquirentes sejam empregados na obra especificada com patrimônio de afetação. Este foi talvez a maior segurança  da atualidade. Lembre-se que casos com o da Encol não aconteceriam  se a incorporação fosse com patrimônio de afetação.

 

Além disso, verifique a  Incorporadora, verificando:

 

• Esta no mercado há quanto tempo ela trabalha no mercado; número de empreendimentos entregues, com que  qualidade de produtos e não menos importante , se a empresa é  pontual na entrega dos seus imóveis.

 

5 – A quem você devo reclamar no atraso da entrega ou defeito do imóvel a Incorporadora ou da Construtora?

 

A  Incorporadora , em alguns casos é a construtora e em outros  é de gabinete e terceira  todos os serviços inclusive a construção para a execução das obras, a obrigação de entregar a unidade autônoma cabe sempre a quem se comprometeu com você, quem lhe vendeu, uma vez que o contrato , faz lei entre as partes . Logo a incorporadora é a responsável. Temos em algumas ações por defeito de imóvel acionado incorporadora e caso o cliente deseja a construtora, por responsabilidade solidaria. Já na entrega da unidade, em caso de atraso, quem deve ser acionada a incorporadora.

 

 

6 – O que é  Memorial de Descritivo e todo o contrato deve ser precedido por aditivo ou anexo com memorial?

 

 

Memorial descritivo é um documento descrito como relatório técnico do empreendimento. É a detalhação técnica do empreendimento em seus aspectos de engenharia e arquitetura. Onde poderá se ter conhecimentos inclusive do nível de acabamento, ou seja materiais que serão usados.  Trata-se do chamado Memorial de Acabamento , onde o comprador terá a  relação dos materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. O  memorial deve ser apresentado e rubricado pelo comprador quando da compra do imóvel e deve estar em anexo ao contrato de compra e venda de unidade futura.

 

 

7 – Como posso diferenciar  área privativa e área comum?

 

 

A área privativa  é uma  medida em metros quadrados, de uso exclusivo do comprador do imóvel , consiste na  área interna dos apartamentos.  A área privativa também e conhecida como área útil, ou seja é aquela que o uso só pode ser feito pelo proprietário do imóvel ou quem ele autorizar. A garagem também é área útil ou privativa. Já a área comum, como o próprio nome diz é a utilizada por todos os moradores de um condomínio. Como exemplo temos o salão de festas, lobby de entrada, piscina, playground, entre outros.

 

 

8 –  É vantagem para o comprador entregar  equipadas e decoradas as áreas comuns?

 

 

Há meu ver é muito útil, uma vez que a incorporadora terá obrigação de entregar um imóvel pronto, pois não muito bom mudar-se e ficar anos para colocar os móveis nas áreas comuns, e em alguns caso isto acontece. Logo a tendência é entregar as áreas já mobiliadas em pleno funcionamento. Isto ajuda o comprador a se programar sobre o preço tendo certeza de que tem condições de pagar pelos móveis e ou equipamentos.

 

 

9 – Onde entra a figura do corretor de imóveis e porque paga-se um valor pela corretagem?

 

 

O corretor de imóveis , é um  profissional habilitado pelo creci, para efetuar venda de imóveis, via de regra é uma pessoa esclarecida tanto sobre o empreendimento, como sobre o mercado, contratos , financiamentos disponíveis. O Corretor é um profissional habilitado a lhe ajudar na compra do imóvel .  Paga-se o valor do serviço prestado que normalmente é de 6% do valor do imóvel.

O valor da corretagem será pago a imobiliária ou ao corretor habilitado a venda e somente após a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda.

Sempre verifique se o  corretor ou imobiliária que lhe atende tem creci, número fornecido pelo conselho regional de corretores, esta é uma segurança sua. Afinal, esta empresa ou corretor inclusive poderá lhe dar informações sobre a incorporadora e mais , você pode acessar o creci de sua região para conseguir informações sobre quem esta intermediando o negócio.

Como sempre falo devemos nos garantir na realização da compra de um imóvel , afinal é um bem caro e que muitas vezes representa nossas economias de uma vida, e se não bastasse tudo isto é a nossa casa. Procure sempre um corretor ou imobiliária cadastrado no creci. E nunca deixe de ter um advogado de sua confiança para lhe  ajudar.

 

 

8 – É importante verificar se o incorporador fez o registro da incorporação antes de colocar os imóveis a venda?

 

 

Pela lei 4591-64, é obrigatório o registro da incorporação, no cartório imobiliário, antes do incorporador poder dar início a venda das unidades. As vendas na hipótese de não haver registro não são validas, antes de registrar a incorporação o incorporador não pode fazer propaganda na televisão , anunciar em jornais .

A lei exige portanto um mínimo de segurança possível . Ressalta-se que antes de efetuar o registro em cartório o projeto deverá estar aprovado na prefeitura, sendo certo que o alvará de prefeitura de edificação não supre a ausência de registro da incorporação em cartório.

 

 

9 – Cuidados ao assinar um contrato de compra de unidade futura?

 

 

Já explicamos mais detalhadamente aqui estamos reafirmado:

1-      Verificar se o empreendimento encontra-se com o projeto devidamente aprovado e com o alvará de edificação  emitido pela respectiva Prefeitura Municipal.

2-      Verifique a matricula do imóvel , onde deve constar que a sua Incorporação Imobiliária está devidamente registrada.

3-      Verificar a a minuta da convenção de condomínio arquivada no registro do Memorial de Incorporação, em que constam as futuras regras do condomínio.

4-      Verificar a incorporadora.

5-      Verificar se a corretagem esta sendo feita por profissionais com creci.

6-      Verificar atentamente o contrato.

7-      Verifique a possibilidade de um advogado de sua confiança lhe ajudar

8-      Verifique se a obra terá patrimônio de afetação.

 

 

10- Qual o índice de correção utilizado na aquisição de um imóvel na planta?

 

 

Via de regra quando se vende  um imóvel com financiamento e utiliza como índice de correção das prestações o INCC , que representa o índice Nacional da Construção Civil, que é usado para o  período compreendido entre a aquisição do imóvel até a conclusão das obras. Após a sua conclusão  caso tenha financiamento bancário,   o índice de reajuste passa a ser a TR, acrescida de uma taxa de financiamento previamente estabelecida pelo Banco.

 

Espero ter respondido as questões, temos outras a serem respondidas , que deixo para a próxima  etapa.

Um grande abraço.

Luiza S M Duckworth




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