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ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE DEVE SER INDENIZADO MORALMENTE , MATERIALMENTE E POR LUCROS CESSANTES

 

 

 

 

 

ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE DEVE SER INDENIZADO MORALMENTE

ATRASO NA  ENTREGA DAS CHAVES DEVE SER INDENIZADO MATERIALMENTE  E DEVE SER ARBITRADO TAMBÉM LUCROS CESSANTES.

A PARCELA DAS CHAVES SÓ É DEVIDA NAS CHAVES.

  

 

Por Luiza Santelli Mestieri  Duckworth

ADVOGADO IMOBILIARIO

 

 

 

Prezados Leitores , segue belíssima decisão judicial , que foi mantida em Segundo Grau. O cliente que comprou apartamento em Santos , não recebeu na data prevista , foi buscar seus direitos e teve reconhecida  indenização material , os lucros cessantes e a indenização moral , além da parcela das chaves só ser exigida nas chaves, ou seja com a entrega da unidade e não na data prevista em contrato, uma vez que a construção atrasou, neste caso em 2 anos , sem que houvesse caso fortuito ou de força maior.

 

 

 

Você tem direitos e eles devem ser respeitados, veja a Sentença que foi mantida por Acordão que não conheceu da Apelação. A nos advogados de Direito Imobiliário, cabe lutar pelos direitos confiados pelo cliente e defender que a lei seja aplicada ao caso concreto e sempre será no judiciário que as batalhas ocorrerão , mas só depois de tentar resolvermos amigavelmente.     

 

 

ABAIXO A SENTENÇA.

 

“ Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Indenização proposta por SANDRA MARIA MIRANDA DE OLIVEIRA em face de KAIAPÓ EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO E OUTRO

aduzindo, em síntese, que adquiriu unidade no empreendimento que descreveu na inicial. Informa o descumprimento dos prazos e condições do contrato. Pede a obrigação de fazer a consistir no cumprimento da cláusula contratual que refere com o atraso na entrega e o

arbitramento de indenização.

A tutela antecipada foi deferida (fls. 117/119).

As requeridas foram regularmente citadas e contestaram (fls. 156/174) sustentando, em breves linhas, matéria preliminar e, no mérito, atraso justificado em questões de logística da obra.

Réplica (fls. 255/278).

 

É a síntese necessária. FUNDAMENTO E DECIDO. O processo comporta julgamento imediato na forma do artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil. À relação negocial por óbvio aplica-se as normas do Código de Defesa do Consumidor, pois que perfeitamente caracterizado o fornecimento de produto apartamento a consumidor final adquirente - numa situação de mercado em que estas assumem posição jurídica merecedora de amparo especial frente ao empresário organizado.

 

Não há controvérsia nos autos quanto à celebração do negócio jurídico e quanto ao atraso na entrega das obras.

 

É também incontroverso o pagamento do preço na forma pactuada em contrato.

O prazo para entrega estava fixado para agosto de 2010, somados os 180 dias da cláusula de carência.

 

Aqui, cabe, desde logo, afastar a pretensão da autora   quanto à ilegalidade da cláusula de carência. Primiro porque prevista em contrato e não se revelando abusiva.

 

Segundo porque, tratando-se de empreendimento de vulto, sujeito às intemperes cotidianas, justifica-se a  possibilidade de alargamento do prazo originariamente contratado.

 

A demanda proposta foi ajuizada em 24 de junho de 2011, inexistindo qualquer notícia de entrega da unidade ou cancelamento do empreendimento.

Ao contrário, o tema da defesa restringe-se a problemas de logística com dificuldade de contratação de mão de obra, numa suposta circunstância extraordinária do mercado de trabalho decorrente da absorção de pessoal em outras atividades ligadas à Copa do Mundo, programas de infraestrutura e habitacionais.

 

Reclamaram com isto a caracterização de força maior, impossibilitando a conclusão das obras no prazo definido. Tal não se dá.

Integra a essência da construção civil a conjugação de fatores de produção e dentre estes prepondera a mão de obra.

 

Dispondo-se a realizar empreendimento de envergadura, com três torres residenciais, certamente supunham os adquirentes a existência de uma construtora adrede disposta à edificação.

 

Eventos paralelos por mais que demandantes de mão de obra não impediriam que a construção evoluísse. 

 

Mas se a circunstância fosse assim gravíssima, logo no nascedouro impunha a conduta de boa-fé da contratante de interromper o negócio, restituindo aos compradores o que deles recebeu. Mas, disto, não se tem notícia.

Não pode a negligência, do empreendedor, socorrê-lo no momento de seu inadimplemento obrigacional. 

 

Mesmo a cláusula de prazo suplementar não admite a interpretação de que os 180 dias seriam os úteis, pois que com isto alegar-se-ia o prazo em mais de 08 meses Prazos em dias, contam-se em dias.

 

Quisessem qualificá-los, acrescentassem o adjetivo úteis. 

 

Do inadimplemento aperfeiçoam-se suas consequências: não bastava a escassez de mão de obra, imperiosa era que a incapacidade de contratá-la não se vinculasse à culpa pela negligência de dela previamente dispor no momento em que a obra teve início. De greves não há notícia alguma. Imputável ao devedor, o inadimplemento aperfeiçoa as consequências contratualmente preconizadas.

 

Resta analisar os danos.

 

A cláusula contratual que prevê o pagamento de parcela na entrega da unidade fica com a sua vigência suspensa até a efetiva entrega, sem que se possa cogitar de situação de inadimplência do comprador a ensejar restrição de crédito.

 

O dano material há de ser compreendido com a imposição de multa de 10% sobre o valor atualizado daquilo que foi pago pela parte autora até a data da sentença, sendo cláusula penal que reflete a prefixação dos danos decorrentes da infração contratual e independe  requerimento específico. 

 

Impõe-se o pagamento de indenização mensal no valor correspondente a 1% do preço  atualizado do negócio para remunerar o atraso na entrega da obra.

A indenização, a ser apurada em regular liquidação de sentença, deve ter como marco inicial o prazo contratual final para conclusão do empreendimento, com a carência, até a efetiva entrega da unidade.

 

Não dispondo o contrato sobre a mora da construtora, impõe-se fixar penalidade por equiparação com as sanções previstas para a mora do comprador.

Descabe pretender a fixação de valor relativo a aluguel de unidade similar quando a decisão já fixa indenização mensal atrelada ao preço do negócio como forma de compensar o atraso na entrega da unidade.

 

Analiso o dano moral.

 

O advento da Constituição Federal colocou ponto final em uma séria controvérsia que existia na doutrina acerca possibilidade de se indenizar o dano moral.

Atualmente, resta indubitável, em face da nova ordem constitucional, ser possível a reparação desta espécie de dano no âmbito da responsabilidade civil.

 

Surge, pois, a indenização por dano moral como meio legítimo de reparar o constrangimento sofrido pela pessoa diante de uma situação que lhe traga um prejuízo, não de ordem material, mas diretamente ligado à sua intimidade, à sua imagem, enfim, à sua honra em todas as suas formas. Há, nesta hipótese, uma ofensa a alguns dos direitos inerentes à personalidade da pessoa.

 

O DANO MORAL SE CONFIGURA NO SOFRIMENTO HUMANO, NA DOR, NA HUMILHAÇÃO, NO CONSTRANGIMENTO QUE ATINGE A PESSOA E NÃO AO SEU PATRIMÔNIO. É ALGO QUE AFLIGE O ESPÍRITO OU SE REFLETE, ALGUMAS VEZES, NO CAMPO SOCIAL DO INDIVÍDUO, PORÉM TRAZ REPERCUSSÕES DA MAIS ALTA SIGNIFICÂNCIA PARA O SER HUMANO, POIS O ESPÍRITO SOFRENDO FAZ O CORPO PADECER. (Jornal “Tribuna do Direito, outubro de 2002, Título: “Como fixar a Reparação”, autor: José Olivar de Azevedo).

 

No tocante à fixação do valor da indenização, cumpre destacar a lição do Desembargador Sólon d’eça para quem A FIXAÇÃO DE VALORES A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO REPARATÓRIA DE DANO MORAL TEM SIDO UM DRAMA , POSTO QUE DIFÍCIL AQUILATAR-SE A INTENSIDADE E A PROFUNDIDADE DA DOR DAQUELES QUE SOFREM UM DANO MORAL, OU SEJA, O PRETIUM DOLORIS, CABENDO AO PRUDENTE ARBITRIO DO JULGADOR A FIXAÇÃO DE VALOR O MAIS ABRANGENTE POSSÍVEL, COM O INTUITO DE RECOMPOR O LESADO, SEM O EXAGERO QUE CARACTERIZE O ENRIQUECIMENTO ILÍCITO, MAS JAMAIS EM VALOR ÍNFIMO QUE VULGARIZE O DANO. ACONSELHA A PRUDÊNCIA QUE O MAGISTRADO SE UTILIZE DAS REGRAS DEEXPERIÊNCIA COMUM, OBSERVADOS OS CRITÉRIOS DO ARTIGO 335 DO CPC, ALIADO, SEMPRE QUE POSSÍVEL, COM A SITUAÇÃO DOS LESADOS ANTES DO EVENTO E DOS ELEMENTOS CONSTANTES DOS AUTOS.

(JC – TJSC – vol. 89/296).

 

 

 

Merece aplausos a afirmação do Desembargador Ênio Santarelli Zuliani no sentido de que não há, no sistema jurídico, um dispositivo determinando qual o valor razoável a ser definido, o que obriga o juiz encarregado na fixação a seguir ditames da prudência nesse mister, de modo a construir uma cifra que compense as agruras que a conduta antijurídica provou e cause desestímulo no infrator. (AR 446971-4/8-00, Segundo Grupo de Direito Privado, TJSP).

 

 

Destarte, cumpre analisar alguns critérios básicos, saber: a extensão do dano sofrido pelo autor, a indenização com natureza punitiva em atenção a Teoria do Desestímulo e, por derradeiro, a prudência em não permitir que a indenização se transforme em fonte de riqueza para o requerente.

 

 

Aqui, não se trata de mero desacerto contratual a afastar o dano moral. É que o fato versa com a aquisição de unidade imóvel em empreendimento residencial com o dispêndio de vultosa quantia em dinheiro para pagamento do preço.

Por certo, há de se emprestar credibilidade ao alegado na inicial, pois, no mais das vezes, as economias realizadas ao longo de anos são depositadas na esperança do retorno da unidade adquirida.

 

 

Não estamos diante de um simples atraso, mas, quando da propositura da inicial em junho de 2011, a unidade ainda não havia sido entregue.

A frustação de expectativa gerada ao longo destes anos, o desgaste emocional gerado pela incerteza quanto ao retorno do investimento, a clara possibilidade de perda do capital investido, são situações que extrapolam o mero aborrecimento próprio do cotidiano da vida moderna.

 

 

Arbitro a indenização por dano moral, para ambos os autores, em 33% do preço atualizado do negócio.

 

 

Pelo exposto e pelo que mais dos autos consta, com fundamento no artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para, confirmando a liminar, condenar as requeridas, solidariamente, nas seguintes verbas:

 

 1) suspensão da vigência da cláusula contratual que prevê o pagamento de parcela na entrega das chaves até a efetiva disponibilização da unidade;

2) dano material a consistir em multa de 10% por infração contratual e indenização mensal de 1%, a primeira sobre o valor atualizado quitado até a sentença e a segunda sobre o preço atualizado do negócio, a segunda a incidir a partir de setembro de 2010 até a efetiva entrega da unidade, esta entendida como sem restrição para o uso, tudo a ser apurado em regular liquidação de sentença;

 

3) dano moral a consistir em indenização arbitrada para ambos os autores em 33% sobre o preço atualizado do negócio R$ 116.987,50, atualizada monetariamente a partir do arbitramento e com juros de mora (1%am) a contar da citação....”

 

JAMAIS ESQUEÇA VOCÊ TEM DIREITOS, E ELES DEVEM SER RESPEITADOS.

 

 

LUIZA SANTELLI MESTIERI DUCKWORTH

 

ADVOGADO DIREITO IMOBILIÁRIO




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