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A VENDA DO IMOVEL E O GANHO DE CAPITAL

PREZADO LEITOR,

 

Iremos responder uma pergunta de ganho de capital abaixo descritas:

 

Em uma obra, no ato do pagamento do lucro imobiliário, após, construído e vendido o imóvel, a data de inicio do tempo decorrido para o calculo, se inicia na compra do terreno e a construção como benfeitoria, ou se considera a data inicial o final da obra ?

 

Prezado Roberto,

 

A definição de  Lucro Imobiliário ou Ganho de Capital, é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo total  de aquisição do imóvel vendido.  Logo , o lucro imobiliário será  a diferença entre o valor que você pagou pelo seu imóvel e o valor que você vendeu o mesmo bem.  O histórico do imóvel , ou seja do custo de aquisição do imóvel deve ser constante , ou seja do primeiro ato até o mesmo encontrar-se no estado de pronto para venda. Os custos de aquisição do terreno, construção  devem ter sido declarados no  imposto de renda, e a obra deve ter sido aprovado pela prefeitura , todos os custos devem ter sido declarados. A declaração de  I.R são os parâmetros utilizados pela receita federal para cálculo do lucro imobiliário.

 

Existem alguns casos de exceção ou redução de pagamento de Lucro Imobiliário.

 

1)      Na venda do único imóvel por valor de até R$ 440 mil, desde que o contribuinte não tenha feito outra venda de imóvel nos últimos cinco anos (isenção)

2)       Na venda de imóvel por até R$ 35 mil; (isenção)

3)      Na venda de imóvel adquirido até 1969 - nesse caso, há redução de 100% do lucro (isenção)

4)       Na venda de imóvel residencial quando todo o produto da venda é usado na compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias (isenção)

5)      Existe um tratamento diferenciado a imóveis fruto de inventario , que basicamente indicam que o imóvel deve ser declarado na partilha por seu valor atualizado , assim na hora da venda não se paga o lucro imobiliário, todavia já foi pago o ITCMD. O primeiro imposto é  ITBI tem alíquota de 15% e o ITCMD tem alíquota de  4%, no Estado de São Paulo, logo ao fazer a partilha os herdeiros via de regra optam por atualizar o valor do bem.

 

Outra coisa importante a mencionar:

 

E possível atualizar o valor histórico do imóvel incluindo os custos de aquisição/venda e benfeitorias

 

Resta evidente que é permitido incluir as benfeitorias no valor do imóvel que como já havia dito deve estar na  declaração.

 

Se você inclui o histórico de tudo que gastou no imóvel seu ganho de capital será menor  .

 

Recomento  guardar todas as notas e recibos por até 5 anos após a venda do bem para comprovar o aumento do valor histórico do imóvel para a Receita Federal.

 

 

Espero que tenha explicado o que você perguntou, em suma o histórico de um imóvel é o valor de aquisição do terreno, a taxa de demolição ( caso haja), projeto, materiais ,custo de aprovações na prefeitura, paisagismo, corretagem ...enfim todo o histórico do imóvel .

 

O histórico de custo de aquisição de um imóvel deve ser somado e declarado , para que ao ser vendido o ITBI, seja o mais realista possível .

 

Todas as informações acima , estão  levando em conta que os custo foram objeto de   declarações  no imposto de  renda e estejam  embasadas em notas fiscais.

 

Por fim , existe um  Programa de Apuração de Ganho de Capital – que pode ser baixado do site da Receita - que irá ajudar a quem vende um imóvel  calcular o imposto, e emitir o DARF  e até exportar estas informações para a Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda do ano seguinte

 

Grande abraço espero ter respondido sua pergunta.

 

Luiza S. M. Duckworth




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