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A participação dispensada ou obrigatória do cônjuge na escritura de venda e compra de imóvel .

Prezados leitores este tema  é por demais importante.

 

O contrato de compra e venda é um negócio jurídico, que em muitos casos precede a feitura da escritura pública, esta é  documento essencial para obter-se o registro da propriedade na matricula do imóvel. A escritura pública é documento feito no cartório de notas que será levada a registro no cartório de registro de imóveis, estes atos são solenes e são aquisitivos de propriedade.

 

Mister esclarecer que imóveis avaliados até trinta vezes o salário –mínimo  vigente no país não dependem de escritura publica, a ser lavrada em cartório , conforme reza o artigo 108 do Código Civil.

 

 

...”Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição , transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País....”

 

Para outorga da escritura em regra exige-se anuência do marido ou da esposa. Atualmente, segundo informa artigo 1647 do Código Civil, que trata da outorga uxória deixa claro não ser mais exigido a anuência de um dos cônjuges no caso de haver casamento com separação absoluta de bem e no regime de participação nos aquestos, artigo 1645 do codex civil.

 

 

...Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I- alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

II- pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;

III- prestar fiança ou aval;

IV- fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação,...”

 

...”Art. 1.656. No pacto antenupcial, que adotar o regime de participação final nos aqüestos, poder-se-á convencionar a livre disposição dos bens imóveis, desde que particulares...

 

Verifica-se, portanto, que existem algumas necessidade solenes  que devem ser respeitadas , ou seja previstas em lei para serem obedecidas.

Como o direito vive em busca de estar sempre atual, uma vez que ele é o grande pacificador dos conflitos da vida em sociedade, uma questão que é muito atual trata-se da união estável, ou seja, um casal em união estável , quando pretendem vender um imóvel deverão também estar obrigados a outorga uxória. Mister esclarecer que não existe lei que obrigue no caso da união estável a participação de ambos os cônjuges no ato da escritura, inclusive não será ato nulidade se terceiro de boa-fé adquirir imóvel , onde apenas um dos cônjuges anui na escritura. O terceiro de boa-fé é aquele que não tinha conhecimento do fato.

Vide jurisprudência sobre o assunto:

...”EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO - UNIÃO ESTÁVEL NÃO DECLARADA - VENDA DE BEM IMÓVEL A TERCEIRO DE BOA-FÉ - INEXISTÊNCIA DE HIPÓTESES DE INVALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO - INEXISTÊNCIA DE NULIDADE.1- Ainda que seja possível vislumbrar pelas provas carreadas a existência de União Estável entre apelante e primeiro apelado, a venda de bem imóvel a terceiro de boa-fé não é nula, tendo em vista que a lei não exige a outorga uxória da companheira.2 - Não provadas nenhuma das hipóteses de invalidade do negócio jurídico, previstas nos arts. 166 e ss, do CC 2002, não há nulidades a serem declaradas...

Inicialmente, cumpre ressaltar que, caracterizada a união estável, nascem direitos e deveres para os companheiros, como no casamento, gerando reflexos para a vida pessoal e patrimonial dos conviventes.

A Lei nº 9.278/96, em seu artigo 5º, estabelece que os imóveis adquiridos na constância da união estável e a título oneroso são considerados fruto do trabalho e da colaboração comum, passando a pertencer a ambos os companheiros, em condomínio e em partes iguais, desde que não exista contrato escrito que disponha de forma diversa.

Como conseqüência, os bens dos companheiros são divididos em partes iguais, ainda que adquiridos por um só dos conviventes.

Assim é que a apelante propôs uma ação declaratória de união estável com partilha de bens e, na contestação (ff. 17/30 dos presentes autos), o primeiro apelado apresentou a defesa, confirmando a existência da alegada união estável e listando os bens a serem divididos, dentre os quais incluiu o imóvel da Rua Amarantino Vieira da Costa (f. 20), que é o objeto desta ação declaratória de nulidade.

Ora, ainda que não houvesse a ação pendente de reconhecimento da união estável entre a apelante e o primeiro apelado, a nulidade pretendida nestes autos não pode ser declarada, pois a lei não exige outorga da companheira para que seja vendido bem imóvel...”

 

Ademais, com a leitura do artigo 1647 não existe menção a  união estável, a meu ver este artigo encontra-se defasado da realidade da sociedade, e deverá ser adequado, pois se em união estável o regime é o da separação parcial de bens, me parece muito mais justo que o artigo 1647 aborde  questão relativa ao tipo de sociedade conjugal que desfruta a família, pois, é  nítido que hoje quem vive em união estável e reconhecido como entidade  família, não poderia ser diferente,  logo, como o artigo tem como fundamento a proteção da propriedade enquanto bem familiar ele de fato esta  ultrapassado, e  não atende as necessidades da sociedade atual. Acredito que em breve deverá ser alterado expandido-se em abrangência a união estavel.  

 

Diante do quadro atual , e nos  casos práticos que temos no escritório, a melhor  atitude ainda é que em caso de união estável, ambos participem da venda, o proprietário (que detém a  titularidade da propriedade na escritura) e companheiro(a).  Recomendo , inclusive a meus clientes que compram de pessoas que se declaram solteira que verifiquem se não existe escritura pública de união estável registrada em cartório , e ainda aconselho a declaração por escritura  publica de que não esta em união estável, Isto poupa, problemas futuros de ambos os lados comprador e vendedor. Afinal é muito chato comprar um imóvel e depois ser vitima de uma ação anulatória, assim como todas as atividades profissionais, o profissional do   direito também  deve orientar seus clientes a ter  atitudes preventivas.

 

Lembro sempre que  a escritura pública é negócio jurídico solene , que se não registrada representa direito pessoal, obrigacional  e  portanto somente após o registro na matricula do imóvel  e que nasce o direito real.

 

Continuando o assunto ,  outra questão é da venda  de imóvel recebido  por herança.Como fica será necessário a anuência do cônjuge .  A questão resolve-se analisando o artigo 1659 e o 1648:

 " artigo 1659 , Excluem-se da comunhão:


I - os bens que cada cônjuge possuir ao casar, e os que lhe sobrevierem, na constância do casamento, por doação ou sucessão, e os sub-rogados em seu lugar;"

 É o que informa o art. 1.647 do mesmo CC:

"Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis
;"
 

Por outro lado caso o cônjuge  não autorize a venda, injustificadamente,  o art. 1.648 resolve a questão

: "Cabe ao juiz, nos casos do artigo antecedente, suprir a outorga, quando um dos cônjuges a denegue sem motivo justo, ou lhe seja impossível concedê-la".

Ademais, é importante frisar o que reza o art. 1.649 que

... "A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessário (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal"...

 

Portanto, a quem compra ou quem vende um imóvel é importante tomar estes cuidados que na realidade são importantes para o sucesso do negócio de  compra e venda. Logo você tem direitos dentre eles de exigir que a venda ocorra dentro do que reza a lei pátria sobre o assunto.

 

Um grande abraço e até mais.

,




Comentários
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Felipe
23/04/2012 21:04:46
Prezados, Sou casado em comunhao parcial de bens e tenho um imovel que recebi de herança, antes do casamento, o qual está sendo vendido. Neste caso, minha conjuge precisa assinar a escritura? E a promessa de compra e venda? Caso seja necessário, pode ser feito por procuração? Ela não estará na cidade no dia da assinatura...

carla moraes
10/09/2012 13:09:21
Comprei um imóvel direto da construtora, mas havia um proprietário anterior. Houve uma separação entre o marido e a esposa, e só consegui a assinatura do contrato pelo marido, porque a esposa não conseguimos encontrar. Assim, não consigo ainda fazer a escritura definitiva do imóvel, sendo que só tenho a posse. Existe algum meio de se conseguir tirar a escritura definitiva do imóvel para que depois eu possa registrá-lo sem a assinatura da esposa?

João Pessoa
03/12/2012 07:12:16
Prezados, Solicito a sua confirmação para: mesmo a venda de cotas de participação do conjuge com comunhão total de bens em uma sociedade LTDA, recebida por herança, ambos deverão e terão que assinar o contrato de venda dessa sociedade? Caso somente o conjuge herdeiro assine, o outro poderá e terá o direito de anular o contrato pois comprovará a falta de parte de pagamento da distribuição de lucros em um determinado período de tempo? Grato, aguardando sua resposta.

Sirlene vita
23/01/2013 08:01:56
Estou comprando um imóvel do meu pai. E o mesmo casou novamente, então, eu gostaria de saber se a esposa dele tem que assinar o contrato de compra e venda. E se sim, eu gostaria de saber se eu apenas acrescento o nome dela nas assinaturas ou é preciso acrescentar todos os dados dela no contrato?

ANTONIO
04/04/2013 22:04:04
OLA? COMO TODOS TENHO UM PROBREMA; COMPREI UMA CASA UM ANO ANTES DO CASAMENTO QUE FOI DE COMUNHAÔ PARCIAL DE BENS E´TIVE UM CONTRATO DE COMPRA E´VENDA FEITA PELO CARTORIO E´DEPOIS DE UM ANO EU CASAEI E´ACABEI FASENDO A ESCRITURA E´O CARTORIO DICE QUE TERIA QUE COLOCAR O NOME DE MINHA ESPOSA E´EU DICE QUE NAÕ PRECISA PORQUE AVIA ADIQUIRIDO A CASA UM ANO ANTES DO CASORIO MAS ELE DICE QUE TERIA QUE COLOCA MAS ELE CITO O COMTRATO DE COMPRA E´VENDA NO ESCRITURA E´ATE MESMO O DIVORCIO JA SAIU MAS GUANDO EU FUI REGISTAR ESTA MINHA CASA O CARTORIO DE REGISTRO QUER COLOCAR O NOME DESTA MINHA ESPOSA QUE JA NAÕ TA MAIS COMIGO E´QUE ATE O DIVORCIO JA SAIUE´O CARTORIO DE REGISTRO ENCISTE QUE PRECISA OS DOCUMENTOS DESTA EX ESPOSA PRA FASER O REGISTO ISTO ESTA SERTO E´SERA QUE UM DIA EU V PRECISAR DELA PRA ACINAR PRA VENDER ? AGUADO REPOSTA OBRIGADO

ISMAEL AFONSO DOS SANTOS - GESTOR IMOBILIÁRIO
15/05/2013 10:05:28
Como proceder se um conjugue estiver enfermo e não poder assinar o contrato de compra e venda? Muito obrigado

Cintia
01/06/2013 10:06:38
prezados senhores gostaria de saber tenho uma relação estavel ha 30 anos gostaria de passar a escritura de uma casa para minha companheira, como faço?

Thacya Bastos
11/06/2013 19:06:06
Presado, gostaria de tirar uma dúvida: Meu marido comprou um apartamento antes de casarmos porem só foi quitado após o casamento e com minha contribuição. Na escritura tambem tem o meu nome. Só que tenho duvida: Se nos separarmos eu terei direito tambem ao imóvel. Grata.. Aguardo resposta.

Karina marques
13/07/2013 21:07:09
Quando me casei , em 2006 ja era propritaria de imoveis , cadada sb regime comunhao parcial de bens . Para eu locar imovel meu , e necessario a , assinatura do meu marido? Outorga uxoria. Grata, Karina Marques.

Karina marques
13/07/2013 21:07:47
Quando me casei , em 2006 ja era propritaria de imoveis , cadada sb regime comunhao parcial de bens . Para eu locar imovel meu , e necessario a , assinatura do meu marido? Outorga uxoria. Grata, Karina Marques.

jose
12/09/2013 15:09:39
uma pessoa comparece e assina, como testemunha, um ato de escritura pública sobre compra e venda de um imóvel, onde o vendedor se apresenta como solteiro. Nem a pessoa, nem o vendedor se manifestam sobre serem companheiros. Essa pessoa, mais adiante no tempo, pleiteia em juízo o reconhecimento da união estável entre eles. Terá essa pessoa, apesar de ter participado do ato como testemunha, direito à anulação do negócio ? Como fica o terceiro, adquirente ?

Fábio Matos
28/09/2013 21:09:19
Estou comprando um lote na minha cidade, o proprietário é solteiro (pessoa física) e tem uma companheira (não declarada). Favor analisar o início do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel "Promitente Vendedor: Fulano de tal, brasileiro, solteiro, empresário, CPF, Identidade, e sua companheira Fulana de tal, brasileira, solteira, do lar, CPF, identidade, residentes e domiciliados nesta cidade, na rua tal, bairro tal..." . No final do contrato, para assinatura do Promitente Vendedor, devo também inserir uma linha para assinatura da companheira? Está certo? Uma outra fonte me sugeriu elaborar o contrato normalmente, sem citar em momento algum a companheira e pedi-la para assinar como TESTEMUNHA. Está certo? Qual sugestão devo adotar ou favor sugerir outra. Obrigado. Fábio

Ana Paula Gramkow
03/10/2013 20:10:39
olá tudo bom gostaria de saber, sob um detalhe na minha certidão de casamento consta comunhão parcial de bens, e temos um lote que consta assim o nome dele casado com ana paula em comunhao parcial de bens, gostaria de sabe se nisso eu tenho direito desse lote tbm ou não...

betania wandja da silva
31/10/2013 02:10:06
tenho uma união estavel e tenho um filho de 3 anos, meu marido tem 2 filhos de um casamento anterior, um de 30 anos e uma de 27 anos, acabamos de comprar um apartamento no nome dele, e na escritura o cartório colocou que ele era divorciado e não tinha relacionamento e ainda colocou a lei 9.278 de 10/05/1996 art. 1723, ele por desinformação assinou, e agora, eu terei algum direito sobre o imovel, como procedor, cabe um adendo nesta escritura.

Ana Maria
03/11/2013 12:11:51
Olá, Quando me casei, em 1993 em regime de comunhão parcial de bens, tinha um lote escriturado em 1988. Agora, vendi o lote mas não consigo transferi-lo porque o Cartório pediu um tanto de certidões, minha e do meu esposo e este tem pendências tributárias junto à Receita Estadual, o que segundo o Cartório inviabiliza a transferência. O que posso fazer para resolver o impasse, já que as multas que constam no nome dele são altas e não temos condições de quitá-las. Desde já agradeço, Ana Maria

cristina
18/11/2013 07:11:24
Tem um contrato de compra e venda desde antes do meu casamento no nome do meu esposo, vamos fazer um financiamento juntos para acabar de quitar, quando sair a escritura ou em caso de separação tenho eu direito?

Maria
10/12/2013 08:12:19
Gostaria de tirar uma dúvida: Meu marido comprou um imóvel antes de casarmos porem só foi quitado (consórcio) após o casamento com minha contribuição efetiva. Sou casada com Comunhão Parcial de Bens, como podemos regularizar o imóvel para que fique pertencente a ambos? Obrigada

luciana fernandes
02/01/2014 12:01:36
Moro numa casa que é de herança da familia na qual esta dividida entre os irmaõs, quero ficar com a casa, ou seja comprar, todos est]ao de acordo, mas tenho um cunhado que não aceita, ele e minha irmã são casados em comunhão parcial de bens, nesse caso precisa da assinatura desse cunhado ou não.

ademir jose bosini
21/01/2014 13:01:09
compramos um imovel eu e minha esposa(legalmente estamos separados,mas vivemos juntos na mesma casa). Na escritura consta imovel adquirido em sistema condominio. O que quer dizer em condominio. Agora ela quer a separação,e quer que eu deixe o imovel, Quais são os meus direitos???, devo deixar o imovel???

Maria Cristina Guilherme Rodrigues Alves
03/02/2014 19:02:31
Hoje, fui ao Cartório de Notas com o meu marido para concluir a compra de um imóvel. O senhor do cartório disse que eu não precisava de assinar o contrato de compra e venda, pois só quando formos registrar o imóvel é que eu precisaria assinar, sendo assim, gostaria de saber se é o procedimento

LETICIA
12/02/2014 12:02:56
Comprei um apartamento em 2012 no meu nome, a previsão de entrega era para 2013 e ainda não foi entregue, no final de 2013 casei em comunhão universal, a construtora quer colocar o nome do meu esposo no contrato, ai com essa inclusão vou ter que dar outra entrada, e a prestação aumenta. sou obrigada a incluir ele?

Sandra
03/04/2014 18:04:03
Boa noite, meu esposo adquiriu bens para parentes antes de nos casarmos, porém paga as depesas com esses bens dentro do casamento, uma vez que fez vários emprestimos para quitar essa dívida, deixando-o em débito com o banco, posso impugnar essa compra, já que ele comprometeu a renda para os parentes. E está conseguindo sair do cheque especial, comprometendo o pagamento de nosso apartamento.

ANA SILVIA SANTOS
11/04/2014 14:04:07
Boa tarde ! Tenho um contrato de uniao estavel, Meu marido ja foi casado e quer entrar em conjunto com a renda do filho de primeiro casamento para aquisição de um apartamento financiado ele pode fazer isso sem minha anuencia ?

Janiele Tiburtino de Lira
22/04/2014 09:04:18
Prezados, meu esposo já foi casado duas vezes e tem 3 filhos, comprou o apartamento antes de casar comigo, mas só terminou de pagar depois do casamento. Ele quer escriturar o casamento no meu nome, mas o contrato de compra e venda está no nome dele. Como proceder para escriturar em meu nome e ele ficar apenas como cônjuge? Aguardo resposta, Janiele Tiburtino

DAIANE Agatti
19/05/2014 23:05:09
Olá,Assinamos a separação e tenho a cópia da ata,a casa estava em nome de meu ex e meu , com usufruto p nossa filha,foi decidido que a casa fica comigo e com minha filha.Preciso refazer a escritura e registrar?Ou só anexo o documento da separação junto a antiga escritura q consta o nome dele. Att.

Regina Moraes
03/07/2014 14:07:35
Tenho um financiamento com a mrv de um apartamento, oobtive quando divorciada, mas casei novamente, agora tenho que assinar mas meu marido não quer fazer parte do imóvel . o que eu faço , qual opção nessa situação ? oBRIGADA REGINA

NEIDE LIRA
10/07/2014 14:07:10
Boa tarde! Tenho um imóvel em comum com o meu cônjuge, fomos casados 19 anos em comunhão parcial de bens, e o imóvel foi adquirido enquanto casados, foi decidido em juízo no processo de divorcio, que este bem seria dividido e partilhado 50 a 50% entre nós . eu poderia comprar os 50% que pertence a ele?

priscila
20/07/2014 11:07:56
olá,queria saber se meu esposo pode vender um apartamento que está no nome dele sem minha assinatura.ele comprou o apto quando estavamos casados, e ainda estamos, e disse que vendeu sem minha assinatura.isso é possivel??

ALESSANDRA OLIVEIRA DE SOUZA
26/07/2014 13:07:10
Tenho contrato de união estável a 03 anos , meu companheiro comprou um imóvel agora e na escritura pública de registro de imóvel declarou estado civil, com solteiro isso é certo ?

vera klinkowski
04/08/2014 18:08:51
Por favor casamos a 25 anos atrás com separação de bens, em 1979 herdei um imóvel,hoje meu marido terá que assinar a venda? Obrigada

valdecir
20/09/2014 00:09:41
não somos casado mas estamos,juntos a vinte anos compramos uma chacra juntos, mas eu não entrei na escritura por motivo de processo trabalhista.o que tenho de fazer para entrar com o nome na escritura

luiz filho
06/10/2014 19:10:41
tenho dois imovel. um que resido e um outro comprado parte financiado pela CEF. tinha uma renda em 2010 ano da aquisição, houve uma redução de quase 40% ( renda complementar ). a prestação do imovel não conseguirei mais pagar. preciso vender o bem em questão saldar as dividas ( oriundas da compra e melhoramentos ), o bem esta desocupado não estamos utilizando. Sou casado em comunhão universal de bens. a esposa não concorda com a venda, o que devo fazer juridicamente para resolver a questão.

gilmara
18/10/2014 23:10:07
sou casada em comunhão de bens mas estamos separados de corpos, ele abriu uma empresa e quer vender, ele pode vender sem minha assinatura

malonny freitas
27/10/2014 20:10:28
guando eu estava noiva meu noivo que agora e meu esposo comprou parcelado uma casa so que o documento da casa era um papel de gaveta ele so veio terminar de pagar guando nos ja estava casados. em comunhal parcial de bens. so que depois de 2 anos de casados ele vendeu e depois comprou outra casa com escritura publica. me respodao eutenho direito a casa com meus filhos? se ele vender eu preciso assinar?

Rose Otávio
21/11/2014 20:11:57
Boa tarde, minha sogra tem uma casa de herança e deu a casa como garantia de uma dívida através de um contrato registrado em cartório ,reconhecido firma com assinatura de testemunhas, porém não tem assinatura do herdeiro. O contrato é válido? por favor me ajudem, pois a pessoa quer entrar na justiça para adquirir a casa, detalhe a casa é de aluguel ,mas é o único imóvel de minha sogra ao contrario do irmão dela que é o herdeiro casado com filhos.

silvia Iara
30/11/2014 18:11:43
Prezados senhores,convivi em uniao estavel por dez anos,tivemos uma filha e quando ela tinha cinco anos compramos um imovel e no documento constava a assinatura de ambos ,porem nos separamos anos depois e ele ficou morando no imovel ,este ano descobri por acaso que ele vendeu o imovel ,porem sem minha assinatura e consentimento, ha possibilidade de anulacao do feito ou receber a parte que tenho direito? Grata...e aguardando uma resposta.

Adriana Queiroz
12/12/2014 16:12:33
Prezado,(a) Boa tarde! Por gentileza, poderia me esclarecer uma dúvida? Sou casada em Comunhão Parcial de Bens, porém pretendo adquirir um imóvel apenas no meu nome, existe alguma forma de fazer isso, sem que o meu conjuguê tenha algum direito sobre o mesmo?

josue
21/12/2014 18:12:46
sou casado em comunhão parcial de bens. eu tinha um terreno antes do casamento, e após o casamento resolvi vender, mas minha mulher não quer assinar a escritura, porem já recebi o valor, o que devo fazer? tem como lavrar a escritura sem a assinatura dela? desde já agradeço!


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