Registros em cartório durante incorporação imobiliária devem ser cobrados como ato único

O caso em tela  consistia em  ação de cobrança promovida por Carlos Eduardo Ferraz de Mattos Barroso, Tabelião do Terceiro Oficial de Registro de Imóveis do Distrito Federal, em face de MBR Engenharia Ltda, tendo por propósito a condenação da requerida ao pagamento de emolumentos referentes às averbações de quitação do preço de aquisição de três lotes (destinados ao empreendimento de incorporação imobiliária), efetuadas nas matrículas de todas as unidades autônomas oriundas, no valor de R$ 94.329,90 (noventa e quatro mil trezentos e vinte e nove reais e noventa centavos), corrigido monetariamente e acrescido dos juros de mora de 1%

MBR Engenharia Ltda rechaçou integralmente a pretensão vertida na inicial. Destacou, de início, o procedimento pouco usual adotado pelo Oficial demandante de, primeiro, efetuar o ato notorial, para depois cobrar os correspondentes emolumentos. Afirmou, também, que, nos termos do art. 237-A da Lei n. 6.014/73, "para efeito de cobrança de custas e  emolumentos, as averbações realizadas após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, relativos à pessoa do incorporador ou referente a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas, e serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes".

 

Por oportuno, transcreve-se o art. 237-A da Lei de Registros Públicos:

Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou  referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das  matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas.

§ 1º Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizado com base no caput serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.

§ 2º Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária, o registrador deverá observar o prazo máximo de 15 (quinze) dias para o fornecimento do número do registro  ao interessado ou a indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação.

§ 3º O registro da instituição do condomínio ou da especificação do  empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos

Constata-se, pois, que o dispositivo legal sob comento determina que, após o registro da incorporação imobiliária, até o “habite-se”, todos os subsequentes registros e averbações relacionados à pessoa do incorporador ou aos negócios jurídicos alusivos ao empreendimento sejam realizados na matrícula de origem, assim como nas matrículas das unidades imobiliárias eventualmente abertas, consubstanciando, para efeito de cobrança de custas e emolumentos, ato de registro único.

 

 

Vide ementa

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. EMOLUMENTOS. ATO NOTARIAL DE AVERBAÇÃO RELATIVO À QUITAÇÃO DA AQUISIÇÃO DE LOTES (DESTINADOS A CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA), EFETIVADO NA MATRÍCULA DE ORIGEM, BEM COMO NAS MATRÍCULAS DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS ADVINDAS DO EMPREENDIMENTO. ART. 237-A DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. OBSERVÂNCIA. ATO DE REGISTRO ÚNICO, PARA FINS DE COBRANÇA DE CUSTAS E EMOLUMENTOS. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.

1. O art. 237-A da LRP determina que, após o registro da  incorporação imobiliária, até o "habite-se", todos os subsequentes registros e averbações relacionados à pessoa do incorporador ou aos negócios jurídicos alusivos ao empreendimento sejam realizados na matrícula de origem, assim como nas matrículas das unidades  imobiliárias eventualmente abertas, consubstanciando, para efeito de cobrança de custas e emolumentos, ato de registro único.

2. Para a específica finalidade de cobrança de custas e emolumentos, tem-se que o ato notarial de averbação relativa à quitação dos três lotes em que se deu a construção sob o regime de incorporação imobiliária, efetuado na matrícula originária, assim como em todas as matrículas das unidades imobiliárias daí advindas, relaciona-se,  inequivocamente, com o aludido empreendimento.

3. Nos termos da lei regência (Lei n. 4.591/64), em seu art. 32, é condição sine qua non ao registro da incorporação imobiliária e, por via de consequência, à negociação das futuras unidades imobiliárias, que o incorporador demonstre a qualidade de proprietário, de promitente comprador, de cessionário, ou de promitente cessionário do imóvel no qual se edificará a construção sob o regime de incorporação imobiliária

3.1 Nas hipóteses em que o incorporador não detém título definitivo de propriedade, o negócio jurídico estabelecido entre ele e o então proprietário do terreno assume  contornos de irrevogabilidade e de irretratabilidade, havendo, necessariamente, expressa vinculação do bem imóvel ao empreendimento sob o regime de incorporação imobiliária.

4. Levando-se em conta que o objeto da relação contratual ajustada entre o então proprietário do terreno e o incorporador (ou quem vier a sucedê-lo) encontra-se indissociavelmente ligado à incorporação imobiliária, a matrícula do imóvel no qual se erigirá o empreendimento  conterá, necessariamente, o título pelo qual o incorporador adquiriu o imóvel, bem como toda e qualquer ocorrência que importe alteração desse específico registro, no que se insere, inarredavelmente, a averbação de quitação da promessa de compra do terreno.

5. Recurso especial improvido.

 

Importante no caso esclarecer que as averbações e os registros que envolvam empreendimento único são feitos na matrícula de origem do imóvel

 

A decisão foi no sentido de que Registro único

 

No recurso especial, o cartório alegou que o dispositivo não poderia ser aplicado ao caso, porque teria havido a  substituição da empresa por outra, na qualidade de incorporadora, os atos registrais não poderiam ser considerados como “relativos à pessoa do incorporador”, como exige o artigo 237-A.

 

O relator, ministro Marco Aurélio Bellizze, não acolheu as alegações , pois segundo ele , a Lei 6.015 determina que, após o registro da incorporação imobiliária e até o “habite-se”, todos os registros e averbações relacionados à pessoa do incorporador ou aos negócios jurídicos alusivos ao empreendimento sejam realizados na matrícula de origem e, para efeito de cobrança de custas e emolumentos, considerados ato de registro único...”

 

 

Abraço

 

Luiza Santelli Mestieri Duckworth




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